路線価 (2023) 埼玉県入間郡毛呂山町中央1-7-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡毛呂山町埼玉県入間郡毛呂山町中央１丁目７番５
価格時点	2023 年
駅名	東毛呂駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	946万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	946万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主にＪＲ八高線及び東武線の沿線で、毛呂山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、同圏内に居住・勤務する一次取得者層並びに地縁者。鉄道駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であるが、池袋駅まで１時間以上かかることもあり、都心への接近性が良好とはいえない。周辺を含め、ビルダーによる新築戸建住宅の分譲物件が直近あまりない。市場における中心価格帯は、土地５０～６０坪１，０００万円前後、新築戸建住宅２，０００万円後半。 (2) 同一需給圏は東武越生線の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者は同一需給圏内居住者及び周辺市町への勤務者が中心で同一需給圏外部からの転入は少ない。駅から徒歩圏の区画整備され良好な居住環境を有する町内では比較的人気の住宅地域であるが、新型コロナの影響はなくなりつつも需給に停滞感が見られ、人口減少や長引く慢性的な地域経済の不況等の影響もあり依然として地価は弱含みである。土地価格は５０～６０坪で総額１，０００万円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等は節税対策のための物件が多い。収益物件建築目的の土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わない。収益価格の試算はしなかった。比準価格は３事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等も少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないため見られず、自用の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東毛呂駅南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡毛呂山町埼玉県入間郡毛呂山町中央１丁目７番５
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	196 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	都市機能誘導区域内
街路	基準方位　北　５．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)医科大学・医療系専門学校及び坂戸市の大学に通学する大学生がいるので、町内には２０代の人口は多いが、こちらの団地に住宅を求める需要はあまりない模様。当面地価はやや下落傾向で推移すると予測。 (2)区画整然とした町内では比較的人気のある既成の戸建住宅地域であり、建替え、更新等も含み今後も現状を維持して推移するものと予測される。但し、ウィズコロナ禍にあり、地価は暫くの間弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)毛呂山町も人口減少が引き続きやや大きい。小中一貫校の再検討を決定。新設住宅着工戸数では分譲が少ない。令和４年６月末、イオンタウンが開業。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)近くのスーパー（ライフ毛呂山店）が閉店した（２０２２年１月）。但し、改装して近々別のスーパー（ロヂャース）が開店する見込み。 (2)特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)特に地価に影響のある個別的要因の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	毛呂山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡毛呂山町中央１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,948 円／平米 13万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	4万61 円／平米 13万2,442 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,336 円／平米 16万3,105 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	毛呂山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡毛呂山町中央１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,821 円／平米 12万5,036 円／坪
推定価格 平米 坪	4万706 円／平米 13万4,574 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,002 円／平米 15万8,695 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	毛呂山－３１０００４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡毛呂山町中央１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,152 円／平米 14万5,967 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,064 円／平米 14万5,676 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,566 円／平米 16万3,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情