路線価 (2023) 埼玉県入間郡毛呂山町前久保南4-12-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡毛呂山町埼玉県入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
価格時点	2023 年
駅名	武州長瀬駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	796万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	792万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円／坪 1平米 6万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、毛呂山町及び周辺市町に存する商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者。武州長瀬駅の乗降客や住宅団地の居住者が顧客の中心の古くからの（長瀬銀座）商店街。ラウンドアバウトが近くにあるが、駐車場がやや少ない。同じ武州長瀬駅を最寄りとする大規模商業施設が開業したので、事業環境は悪化すると見られ、継続が困難になり空き店舗が増加する可能性がある。 (2) 同一需給圏は、主に東武越生線、ＪＲ八高線、東武東上線、及びＪＲ川越線沿線で毛呂山町及び周辺市町に存する商業地域である。近隣地域は、低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域。主な需用者は地元の個人事業者である。最寄駅を同じくする令和４年開業の大規模商業施設との競合により、需要は弱くなるものと予測する。空き店舗も増加傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例を採用した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。これまでは給付金や協力金等の支援効果もあり飲食店の閉店は抑制されていたが、電気料金・仕入価格の上昇により事業環境は厳しい。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗併用住宅が多く、賃貸市場の熟成度が低いことから、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土地の取引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武州長瀬駅北西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡毛呂山町埼玉県入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	16 m
面積	112 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市機能誘導区域内
街路	６．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)前久保南地区は、毛呂山町版スーパーシティ構想で都市公園・空家空き店舗利活用することに位置付けられている。最近電気料金・仕入価格は上昇し、事業環境は厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)駅から近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域である。最寄駅を同じくする令和４年開業の大規模商業施設との競合により、需要は弱くなるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)毛呂山町も人口減少が引き続きやや大きい。小中一貫校の再検討を決定。新設住宅着工戸数では分譲が少ない。令和４年６月末、イオンタウンが開業。 (2)新型コロナによる景気後退からは回復したが、ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なインフレ傾向、米国の金利上昇による影響が懸念される。
地域要因
(1)徒歩又は自転車で来店する近くの住民が顧客の中心とみられるが、イオンタウン毛呂山が開業したので顧客が少々流出してしまったことが考えられる。 (2)同じ武州長瀬駅を最寄りとする大規模商業施設が令和４年に開業した。立地適正化計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	毛呂山－３１００３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,197 円／平米 15万9,339 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,075 円／平米 15万2,324 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	飯能 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	飯能市
地域	埼玉県入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,227 円／平米 43万7,142 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,919 円／平米 48万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	飯能 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	飯能市
地域	埼玉県入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,127 円／平米 31万1,184 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,127 円／平米 31万1,184 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,940 円／平米 17万5,020 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情