路線価 (2023) 埼玉県入間郡越生町越生東2-7-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡越生町埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
価格時点	2023 年
駅名	越生駅 から 210m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	787万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	789万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に東武越生線、ＪＲ八高線、東武東上線、及びＪＲ川越線沿線で越生町及び周辺市町に存する商業地域である。近隣地域は、区画整理が完了した地域にある低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。主な需用者は地元の個人事業者である。但し、近年における郊外型大規模店舗の進出等により駅を中心とした商店街等に立地する物件の需要は弱い。駅乗降口の開設も有ったが、新規の出店等はほぼ見られない。 (2) 同一需給圏は、越生町及びその周辺市町に存する駅周辺において小規模店舗等が建ち並ぶ地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業主や中小規模の法人等である。人口減少や地元住民の高齢化、実店舗によらない宅配や通販の利用等による影響を背景に、商業繁華性は低く、商業地に対する需要は弱いことから地価は下落傾向にある。商業地については取引が少なく、規模等も異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等が多く、賃貸市場の熟成度が低いことから、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土地の取引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は越生駅に近接した商業地域であるが、同地域内では賃貸市場として未成熟な地域である。近隣地域及びその周辺の地域における賃料水準は低廉であり、商業収益性を十分反映していないため収益価格は低位に求められた。対象標準地の周辺は実証的な価格に基づく取引が依然として支配的であるため、収集した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	越生駅東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡越生町埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理が完了した地域にある低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。駅乗降口の開設も有ったが、新規の出店等はほぼ見られない。今後も低調に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、越生駅に近接する小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域である。商業繁華性は高くなく、人口減少や高齢化等により、衰退傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる景気後退からは回復したが、ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なインフレ傾向、米国の金利上昇による影響が懸念される。 (2)コロナ禍の影響が緩和され景気回復の兆しはあるが、原材料価格の高騰や米中摩擦、異常気象等、景気後退をもたらす悪材料は多々存在する。
地域要因
(1)立地適正化計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動はみられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	毛呂山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡毛呂山町
地域	埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,006 円／平米 17万8,544 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,023 円／平米 16万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	4万176 円／平米 13万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	嵐山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡嵐山町
地域	埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,368 円／平米 14万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,050 円／平米 14万8,935 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,067 円／平米 13万5,768 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小川 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,598 円／平米 12万993 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,018 円／平米 11万9,076 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,171 円／平米 18万9,007 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小川 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県入間郡越生町越生東２丁目７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,680 円／平米 15万4,324 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,540 円／平米 15万3,861 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,102 円／平米 19万2,085 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情