路線価 (2023) 埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原304-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡小川町埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１
価格時点	2023 年
駅名	小川町駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	572万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	574万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は東武東上線、ＪＲ八高線沿線の最寄駅とする概ね小川町を中心として圏域である。需要の中心は町内及び近隣町村に居住する一次取得者が一定程度を占めている。標準地は小川町市街地の縁辺エリアにあって道路系統は必ずしも良いとはいえないが、住環境としては悪いとはいえない。ただし小川町全体の地域経済が長期に低落状況にあり人口減少も続くなか、需要は期待出来ない。土地は６００万円前後、新築戸建でも２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、比企郡小川町及び嵐山町の市街化区域の住宅地域。需要者は同一需給圏内の１次取得者層が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域及び周辺では一部で築浅の建物も見られるが、大半は建築後、相当年数が経過した既存の建物であり、人口減少や少子高齢化の進行により、一定の戸建住宅の集積が見られるものの需要はやや弱い。土地価格は５００万～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　アパート等の共同住宅も散見されるが、賃料水準に見合う事業収益に達することはなく収支に即した収益価格は試算できず、求められた試算価格は比準価格のみである。むしろ自己所有目的での宅地取引が圧倒的であり、比準価格もそした取引事例から実証的に求められるので、取引価格水準の指標として比準価格からの価格決定は重要である。鑑定評価額は上記のとおり比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多く、空地も見られる住宅地域であり、対象標準地では建築費の高騰等により、事業収支の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域であることから、本件では比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小川町駅南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く、空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡小川町埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	182 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地にあって傾斜気味の地勢による立地だが、人口減少や高齢化の影響で地価は弱含みが続くものと予測。 (2)中規模一般住宅が多く、空地も見られる住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回復の期待度は高いが原材料高や物価高により不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな落ち込みはない。 (2)個人消費の持ち直しや企業収益の改善等により、景気は回復傾向にある。
地域要因
(1)地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでいるが、目立った地域要因の変化はない。 (2)徐々に地域の衰退化が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小川 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,688 円／平米 12万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,880 円／平米 12万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,024 円／平米 10万2,565 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小川 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,519 円／平米 12万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,062 円／平米 11万5,915 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,875 円／平米 10万5,379 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小川 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,781 円／平米 12万8,210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,963 円／平米 12万2,200 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,542 円／平米 11万890 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情