路線価 (2023) 埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井1467-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡川島町埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 8200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	528万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	526万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・東松山市・吉見町で、需要者の中心は圏内の地縁者・血縁者です。鉄道駅の無い町内では従来から開発機運の盛り上がりに欠けていました。今後は住民の高齢化で街並みの維持改善は期待できません。不動産業者による新築戸建で２５００万円前後が中心価格となっています。 (2) 同一需給圏は川島町内を中心に川島町に接する隣接市郊外の住宅地域等も含む。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層である。川島町には鉄道駅はないことから域外からの転入が少なく、人口の減少と高齢化が県平均を上回るペースで進んでおり、圏央道の開通効果による宅地需要も限定的なことから、取引は低調で需要は弱含みである。当該地域における対象標準地と同規模の新築戸建物件の中心価格帯は２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公共交通機関をバスに頼るため自動車利用が一般的な生活環境の中では、賃貸市場が十分に機能しているとは言えないので収益還元法は採用していません。対象地域が主に居住用戸建の売買市場を薄く形成しているので、実証的な取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。 (2) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、対象地の規模と法令上の規制では合理的な賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越駅北方
距離	8200 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	建売住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡川島町埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14.5 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はありません
街路	基準方位　北　　５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地・駐車場などの宅地予備軍が多い住宅地で、高齢化の進行により住宅地の魅力が失われてゆくと予測します。 (2)分譲から相当年数が経った戸建住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万836 円 1平米 4万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。　 (2)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)周辺を含んで過疎化が進行中で、住宅地としての魅力を喪失しています。 (2)最寄り駅からの距離や生活利便性が劣る当該地域の住宅需要は弱く、新型コロナウイルス感染症の拡大前から地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はありません。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,284 円／平米 13万6,485 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,332 円／平米 12万6,726 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,625 円／平米 11万7,776 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,569 円／平米 13万7,427 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,366 円／平米 12万6,838 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,366 円／平米 12万6,838 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,432 円／平米 13万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,667 円／平米 12万1,221 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,599 円／平米 11万7,690 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,394 円／平米 13万6,849 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Apr-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県比企郡川島町大字上伊草字中井１４６７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,804 円／平米 12万8,286 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,106 円／平米 13万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,230 円／平米 13万6,306 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情