路線価 (2023) 埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下703-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡吉見町埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
価格時点	2023 年
駅名	東松山駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	967万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	967万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吉見町及びその周辺市町の市街化区域の住宅地域。需要者の中心は、吉見町及び周辺市町の居住者・勤労者。吉見町の市街化区域の住宅地は、役場周辺と区画整理済の東野地区の２地域のみで、需給の大半は東野地区。町の中心地にあるが、バス便利用となるうえ、ハザードマップによると水害リスクもあり、需給ともにあまりない。土地・中古戸建住宅ともに１，０００万円以下、新築戸建住宅２，５００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は比企郡吉見町全域並びに東松山市の一部の住宅地域の範囲。需要者は地縁性を有する１次取得者層が中心である。対象標準地を含む近隣地域は東松山駅勢圏の市街化区域に位置しており、公共施設、金融機関、小売店舗等が近接する地域性を有しており、吉見町内では相対的に利便性は高いといえ需要も安定傾向にある。土地価格は概ね１０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等は節税対策のための物件が多い。収益物件建築目的の土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わない。収益価格の試算はしなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、対象標準地では建築費の高騰等により、事業収支の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が多く、居住の快適性が重視される地域であることから、本件では比準価格を中心にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東松山駅東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡吉見町埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物価上昇・住宅価格高騰を背景に、低廉な価格を志向した中古住宅の取得需要もある模様だが、不動産取引があまりない。当面地価は横ばいまたは下落傾向で推移すると予測。 (2)一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、当面は現状を維持して推移するもの予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吉見町では毎年１％を超える人口減少が続いている模様。市街化調整区域内の売り物件が非常に多くある。太陽光発電用地の取得事例が引き続きある。 (2)個人消費の持ち直しや企業収益の改善等により、景気は回復傾向にある。
地域要因
(1)直近パワービルダーによる新築戸建住宅の分譲はほとんどない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	吉見 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡吉見町
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,103 円／平米 8万9,603 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,653 円／平米 9万8,033 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,134 円／平米 11万6,153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東松山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,538 円／平米 20万3,445 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,287 円／平米 19万2,697 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,283 円／平米 11万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	吉見 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡吉見町
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,395 円／平米 11万3,710 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,578 円／平米 10万7,703 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,143 円／平米 11万6,183 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東松山 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下細谷字東大下７０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,952 円／平米 18万1,671 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,565 円／平米 17万7,086 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,118 円／平米 11万2,794 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情