路線価 (2023) 埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通424-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡吉見町埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吉見町及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、吉見町及び周辺の調区居住者・地縁者。調区かつ都市計画法３４条１２号（既存の集落）ということで、利便性に劣るうえに公法上の制限が厳しいので、調整区域内の既存住宅団地内の物件が取引の中心。中古住宅で低廉な価格の物件に需要がある。このほか山林を開発した太陽光発電施設が多く見られる。１２号で取引される物件は５００万円以下が取引の中心。 (2) 同一需給圏は吉見町及び周辺市町の市街化調整区域内に所在する農家住宅地域である。需要者の中心は吉見町内に地縁血縁を有する一次取得者が中心である。市街化調整区域内の住宅地については、比較的市街地に近い地域については一定の需要があるものの、市街地から離れた農家住宅地域については分家に伴う取引が中心である。町内の調整区域においては土地取引件数は少なく、需要の中心価格帯や規模はまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域で、エンドユーザーによる住宅目的の取引が大半。アパート等収益物件はほとんどなく、借主も少ないため賃貸市場は未成熟。収益価格の試算はしなかった。専用住宅建築目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の所在する地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず、資産運用としての共同住宅の建築はほぼ困難であるため、収益還元法は適用しなかった。対象地周辺は専ら自己利用の農家住宅地域であるため、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用することとし、また標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅南西方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	167.6 坪 (554 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡吉見町埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１
標準地の範囲
東	550 m
西	300 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	21 m
面積	588 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．０ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東方の大和田地区に産業拠点を整備するため検討がされているが、台風など大雨時には一時的に水が溜まることが想定されており、調整池等の設置が必要とされている。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)当該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現況の状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吉見町では毎年１％を超える人口減少が続いている模様。市街化調整区域内の売り物件が非常に多くある。太陽光発電用地の取得事例が引き続きある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)吉見町はビジネスとしていちごの栽培が盛んであるが、ガソリン等燃料価格・肥料価格の高騰により、農家の事業環境は厳しくなった。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	吉見 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡吉見町
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,615 円／平米 5万4,929 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,186 円／平米 5万205 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,321 円／平米 4万4,039 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	吉見 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡吉見町
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,474 円／平米 4万7,851 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,242 円／平米 4万7,084 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,299 円／平米 4万660 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	吉見 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡吉見町
地域	埼玉県比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,036 円／平米 4万9,709 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,535 円／平米 4万8,053 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,784 円／平米 4万2,264 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情