路線価 (2023) 埼玉県比企郡鳩山町大字今宿611-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町大字今宿６１１番９
価格時点	2023 年
駅名	坂戸駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	490万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	490万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円／坪 1平米 3万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳩山町及び周辺市町の戸建住宅地域である。現在需要者の中心は、鳩山町及びその周辺市町の居住者が多い。隣接する東松山市、坂戸市等では、大規模宅地開発及びこれに伴う大規模ＳＣの出店、圏央道効果ともいえる物流拠点の進出等、宅地需要は旺盛であるが、鳩山町は、鉄道路線がなく、やや利便性に劣り、若年層の流出・少子高齢化等から、宅地需要は減退気味である。今宿地区の土地は、３０千円／㎡程度で取引が行われている。 (2) 　同一需給圏は鳩山町内全域と判定される。需要者はかつてはニュウタウンを中心に外部からの転入時代もあったが、現在は鳩山町在住在勤者が主で、むしろ少子高齢化が加速して地縁的選考性が強まっている。鉄道駅をもたない鳩山町であって最寄駅へはバス便又は自動車利用で、地域のニーズを高めるにはハンデがあり土地需要は減退している。土地価格は１３０㎡程度で５００万円程度である。中古住宅で１０００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 今宿地区には、低層のアパート等も見られるが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計に見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格を標準とし、前年公示価格に時点修正を考慮した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　画地規模は概して小さく、共同住宅のニーズもあまり見られないことから収益価格の算定は難しい。よつて本件では標準地エリアに位置した類似性ある大字今宿地区内の取引事例からの実証性、客観性に信頼を置き、試算して得られた比準価格に規範性を認めることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂戸駅北西方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡鳩山町埼玉県比企郡鳩山町大字今宿６１１番９
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	144 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　町道４．５ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣にスーパーが進出し、利便性が高まったが、バス便地域にあり、周辺地域の人口減少等で、土地需要は弱含みで推移するものと予測される。 (2)　区画整理された住宅地で割りと平坦であり住環境は良いがバス便地域でもあり強い需要は期待できず土地価格も下落気味になるものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回復の期待度は高いが原材料高や物価高により不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな落ち込みはない。
地域要因
(1)令和２年３月、換地処分が行われた。居住誘導区域内にあるが、いまのところ、大きな地域要因の変化は無い。 (2)地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでいるが、目立った地域要因の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字今宿６１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,172 円／平米 11万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,633 円／平米 11万1,191 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,633 円／平米 11万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字今宿６１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,141 円／平米 14万2,624 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,801 円／平米 13万8,194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,317 円／平米 12万64 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鳩山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡鳩山町
地域	埼玉県比企郡鳩山町大字今宿６１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,676 円／平米 9万4,803 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,139 円／平米 9万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,251 円／平米 9万6,704 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情