路線価 (2023) 埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台1169-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡ときがわ町埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１
価格時点	2023 年
駅名	明覚駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円／坪 1平米 1万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ねときがわ町及びその周辺の小川町・越生町・嵐山町・鳩山町の村落部分を含む範囲で、農地が残る中に戸建住宅等が散在する地域である。需要者の中心はときがわ町及び周辺市町村の居住者である。ときがわ町周辺においては、宅地開発等は少ないが、幹線道路沿いにはＳＣの出店等、生活利便性は向上している。少子高齢化が著しく、不動産市場は下落基調が続く。町内中心部の土地は、概ね２０，０００円／㎡程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏はときがわ町内を中心とする住宅地域である。需要者の中心はときがわ町及び近隣町村の居住者又は勤労者並びに地縁的選好性を有する一次取得者層が多くを占め、地元需要が中心となっている。総人口の減少及び生産年齢人口の減少と高齢化率の上昇が著しいため、新規の住宅開発による供給も少なく、不動産市場全体が弱い。土地取引も少ないことから需要の中心となる規模や価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町内住宅地には、低層のアパート等も混在するが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計に見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格を標準とし、前年公示価格に時点修正を考慮した価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸市場が未成熟な住宅地域内に存するため、事業収支に見合った賃料水準が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。また、居住の快適性を志向する住宅地域であり、専ら自己利用目的での取引が多い。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明覚駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地、空地等も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡ときがわ町埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	12 m
面積	276 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　町道４．３ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現況は、農地等の中に戸建住宅が散在する地域であるが、人口減少に伴って、空き家の増加が懸念される。 (2)周囲には農地も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないため、今後とも現状のまま推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)周辺には農地・空地等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ときがわ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡ときがわ町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,258 円／平米 4万3,831 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,732 円／平米 4万5,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,395 円／平米 5万896 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ときがわ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡ときがわ町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,710 円／平米 5万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,324 円／平米 5万7,273 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,449 円／平米 6万992 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ときがわ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡ときがわ町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字伊勢台１１６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,174 円／平米 6万83 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,029 円／平米 5万9,604 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,512 円／平米 6万4,507 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情