路線価 (2023) 埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢2454-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 比企郡ときがわ町埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
価格時点	2023 年
駅名	明覚駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	706万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ときがわ町及びその周辺町（小川町・嵐山町・ときがわ町・鳩山町）の街道沿いに形成された古くからの商業地域。需要者は地元を中心とした事業経営者等が見込めるが、近年、周辺地域の少子高齢化、人口減少等により、需給関係は厳しい状況にある。新型コロナウィルスの影響により、飲食店等は苦戦を強いられているが、街道沿いには、ショッピングセンター、車両関連施設等が多く、影響は軽微と認められる。 (2) 同一需給圏は比企郡ときがわ町及び周辺の商業地等の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する小規模法人、個人事業者が中心である。同一需給圏内では人口の減少や少子高齢化の進行による商業背後地の規模縮小が顕著であり、幹線道路沿いには一部で集客力を有する店舗も見られるが、大半を占める小規模店舗は経営者の高齢化、大型店舗の進出による競争力の低下に伴う営業不振等により供給圧力が強い一方で、店舗の閉鎖も見られ、需要は全般的に弱い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町内中心部商店街の商圏は概ねときがわ町及びその周辺地域の狭い範囲である。町内商店街は自用店舗等が多く、賃貸市場の熟成度は低い。よって、比準価格を標準として、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。なお、賃貸市場は、熟成しておらず、収益還元法の適用は断念した。 (2) 近隣地域は低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域で旧来からの商店街の中にあり、自己使用の店舗や店舗併用住宅が大半で床を賃借して商業的活動を行う者を想定することが現実的ではないため、収益価格を求めることができなかった。本件では取引の客観性、実証性を反映した比準価格を中心にして、類似性を有する標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明覚駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	比企郡ときがわ町埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの商業地域で、大型の店舗等も見られるが、商圏人口の減少等により、やや衰退傾向で推移することが予測される。 (2)低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域であり、衰退傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)個人消費の持ち直しや企業収益の改善等により、景気は回復傾向にある。
地域要因
(1)商圏内の人口減少等により、収益減が懸念される。 (2)地域の衰退化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ときがわ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡ときがわ町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,710 円／平米 5万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,324 円／平米 5万7,273 円／坪
標準価格 平米 坪	2万357 円／平米 6万7,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ときがわ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡ときがわ町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,174 円／平米 6万83 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,029 円／平米 5万9,604 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,827 円／平米 7万2,160 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小川 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	比企郡小川町
地域	埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,688 円／平米 12万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,880 円／平米 12万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	2万520 円／平米 6万7,839 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情