路線価 (2023) 埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南538 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 児玉郡美里町埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 7300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	766万 円 (618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	766万 円 (618 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美里町を中心に隣接する本庄市、寄居町等の住宅地域である。需要者は、美里町内の居住者を中心に周辺市町の居住者である。市場の需給動向として、本庄市中心部からも遠く、居住環境が劣る農家集落地域であるため、宅地需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。市場での中心となる価格帯については、土地は約６００㎡で７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は美里町及び周辺市町に存する住宅地域。需要者の中心は美里町に地縁性があり、美里町あるいは周辺市町に居住する一次取得者である。深谷市や本庄市などの市街地や商業施設等への接近性に劣る地域であり、需要は低水準なため売地は市場に長期間滞留し、地価は引き続き下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は土地は６００㎡前後で８００万円前後、新築戸建住宅はほとんど見られないが２０００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、農家住宅が多く見受けられる農家集落地域で、賃貸市場が未成熟であり、土地建物等の投資額に相応した賃料が得られない地域であることから収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が主であり、市場性を重視して価格が形成される住宅地域であることから、美里町に存する規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域で、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。美里町の取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本庄駅南西方
距離	7300 m
土地の状態
土地面積	186.9 坪 (618 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児玉郡美里町埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	既成の農家集落地域。
街路	基準方位北　　　５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地が多く見受けられる農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は無く推移していくものと予測する。居住環境が劣る農家集落地域の宅地需要は乏しく、しばらくの間、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測する。需要は低水準の状態が続いており、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、高齢化率は約３３％と高い。美里町は、定住人口の増加対策として、定住促進奨励金制度等の施策を講じている。 (2)県北西部に位置する町で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)農家集落地域で、地域要因に特段の変動は無い。周辺に農地が多く見受けられる農家集落地域は、宅地需要が乏しく、地価は下落傾向が続いている。 (2)農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域に位置し、特に大きな変化は見られず需給も乏しく、地価は引き続き下落傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美里Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡美里町
地域	埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,359 円／平米 4万4,165 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,359 円／平米 4万4,165 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,427 円／平米 4万1,084 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美里Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡美里町
地域	埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,588 円／平米 5万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,634 円／平米 5万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,176 円／平米 4万254 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美里Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡美里町
地域	埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,724 円／平米 4万2,066 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美里Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡美里町
地域	埼玉県児玉郡美里町大字沼上字南５３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,123 円／平米 3万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,056 円／平米 3万6,551 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,284 円／平米 4万611 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情