路線価 (2023) 埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿1822-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 児玉郡神川町埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
価格時点	2023 年
駅名	丹荘駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	796万 円 (704 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	796万 円 (704 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神川町を中心に周辺市町の住宅地域である。需要者は、神川町の居住者を中心に周辺市町の一次取得者である。市場の需給動向として、農家住宅が多く周辺に農地も見受けられる農家集落地域で、居住環境や生活利便性が劣り、元来から宅地需要が乏しい地域であることから、地価は下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、土地は７００㎡程度で８００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は神川町、本庄市、上里町等に存する住宅地域。需要者の中心は神川町に地縁性があり、神川町、本庄市、群馬県藤岡市等に居住する一次取得者である。本庄市などの市街地や商業施設等への接近性に劣る地域であり、需要は低水準なため売地は市場に長期間滞留し、地価は引き続き下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は土地は２００～４００㎡で４００～７００万円程度、新築戸建住宅はほとんど見られないが２０００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、周辺には農地も多く見受けられる農家集落地域で、賃貸市場が未成熟であり、土地建物等の投資額に相応した賃料が得られない地域であるため収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が主で、市場性を重視して価格が形成される住宅地域であることから、神川町に存する規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視し、不動産市況を十分に考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅が建ち並ぶ農地に囲まれた住宅地域で、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。神川町の取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	丹荘駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	212.9 坪 (704 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ農地に囲まれた住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児玉郡神川町埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地も多く見受けられる農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は無く推移していくものと予測する。神川町の農家集落地域は、宅地需要が乏しく、しばらくの間、地価下落傾向が続くと予測する。 (2)農家住宅が建ち並ぶ農地に囲まれた住宅地域であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測する。需要は低水準の状態が続いており、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)埼玉県の北端に位置する神川町は、人口は減少傾向が続いており、高齢化率は約２９％と高い。移住支援金制度や企業誘致優遇制度を設けている。 (2)群馬県境にある町で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無い。周辺に農地も多く見受けられる農家集落地域であり、宅地需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。 (2)既成の農家集落地域であり、特に大きな変化は見られず需給も乏しく、地価は引き続き下落傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神川Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡神川町
地域	埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,097 円／平米 4万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,242 円／平米 4万7,084 円／坪
標準価格 平米 坪	1万989 円／平米 3万6,330 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神川Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡神川町
地域	埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,558 円／平米 3万8,211 円／坪
推定価格 平米 坪	1万563 円／平米 3万4,921 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,494 円／平米 3万7,999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神川Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡神川町
地域	埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万833 円／平米 3万5,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万779 円／平米 3万5,635 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,170 円／平米 3万6,928 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神川Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡神川町
地域	埼玉県児玉郡神川町大字新里字上宿１８２２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,888 円／平米 5万9,138 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,808 円／平米 5万5,567 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,584 円／平米 3万8,297 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情