路線価 (2023) 埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東2790-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 児玉郡上里町埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東２７９０番１
価格時点	2023 年
駅名	神保原駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (294 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は神保原駅及び本庄駅の各駅勢圏に存する商業地、又は幹線道路沿いの路線商業地と考えられる。需要者は埼玉県北部地域に地縁を持つ法人、不動産業者、個人投資家等が中心と考えられる。市場の需給動向としては、大規模商業施設周辺の土地需要及び賃貸需要は比較的堅調であり、地価は概ね安定している。画地規模や需要者の土地利用形態により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は上里町及び周辺市町に存する商業地域である。需要者は店舗、事務所の出店を目的とする法人等が中心である。標準地は大規模商業施設に近接する路線商業地域にあり、比較的繁華性が高い。新型コロナの当該地域への影響は小さく、地価への影響はほとんどないとみられる。中心価格帯は立地条件、画地条件等により取引価格の開差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は大規模商業施設に近い路線商業地域である。採用事例はいずれも上里町大字七本木地区の事例であり、比準価格は路線商業地としての市場性を反映し精度が高い。収益価格は収益性の観点から求めた価格であり、想定建物、賃料及び還元利回り等についても適切に設定されているが、地域的に収益性が低いためやや低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いの商業地の取引事例から試算し、実際の取引市場を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。標準地周辺では投資目的の不動産取引は少ないことから、不動産の市場性を反映した実証的な価格である比準価格を中心に検討し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	神保原駅南方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	88.9 坪 (294 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模商業施設、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児玉郡上里町埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東２７９０番１
標準地の範囲
東	130 m
西	250 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模商業施設に近い県道沿いの路線商業地域
街路	１３．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模商業施設に近いため、その集客効果の恩恵にあずかる地域であり、現状の利用方法が継続すると予測する。地価水準は安定して推移している。 (2)大規模商業施設に近接する路線商業地域であり、繁華性は比較的高い。今後も地域要因の大きな変動はなく、当面現状のまま推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で微増で推移。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)上里町の商業地域は郊外の大規模商業施設を中心として地域が形成されている。旺盛な出店需要はないものの、撤退も少なく概ね安定している。
地域要因
(1)大規模商業施設に近い路線商業地域で、対象標準地の隣接地において現在建物を建築中。その他の地域要因に特段の変動はない。 (2)大規模商業施設に近接する県道沿いの路線商業地域である。繁華性は比較的良好である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	上里Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡上里町
地域	埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東２７９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,909 円／平米 9万5,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,909 円／平米 9万5,573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,734 円／平米 11万8,137 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	上里Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡上里町
地域	埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東２７９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,037 円／平米 12万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,908 円／平米 11万5,406 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,193 円／平米 12万6,266 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	上里Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡上里町
地域	埼玉県児玉郡上里町大字七本木字京塚東２７９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,506 円／平米 9万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,218 円／平米 10万9,819 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,282 円／平米 12万3,254 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情