路線価 (2023) 埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下685-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 大里郡寄居町埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
価格時点	2023 年
駅名	玉淀駅 から 240m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	743万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	743万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円／坪 1平米 3万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、寄居町の住宅地域を中心にその周辺市町に存する住宅地域。需要者は寄居町に居住する３０～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者であるが、周辺の市町からの転入者も含まれる。地元業者を中心にミニ開発等も散見されるようになり、需要も認められることから、不動産市況はやや回復しつつある。土地は８００～１０００万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は寄居町全域のほか隣接する旧花園町の住宅地域。需要者の中心は寄居町のほかその周辺市町に居住する一次取得者である。人口減少等の影響で土地や中古住宅の供給増と需要減が継続しているが、住宅取得促進税制等の継続や寄居駅南口駅前広場整備事業等による発展期待から、地元業者による寄居駅周辺での宅地開発によるミニ分譲等が増加している。土地は１５０～２００㎡で８００～１０００万円、新築戸建は２２００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は持ち家指向が強く、収益性より居住の快適性を重視する住宅地域で、低位な賃料水準や標準地の画地規模により共同住宅の建築を想定しても収益価格は低く、かつ、比較困難なことから収益還元法は適用しない。比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求めた。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉淀駅南方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並び空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大里郡寄居町埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
標準地の範囲
東	200 m
西	70 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	198 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ホンダの国内生産体制の再編に伴う寄居工場への人員の配置転換による住宅地需要の期待は高いが、格別の変動要因はみられず、当面現状程度の利用を継続するものと思料される。地価水準は安定的に推移すると予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウクライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、その方向性は見いだせない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、上昇している。土地取引件数は、前年同期間と比較すると減少いている。 (2)人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１～９月の前年同期比土地取引件数は約１４．８％の減少、同新設住宅戸数は約２３．６％減少。
地域要因
(1)駅徒歩圏にある分譲住宅団地で、地域要因に格別の変動は認められない。 (2)寄居駅周辺で分譲地が増加している。需要は少なく、コロナ禍の影響も見られるが、住宅ローン減税等もあり地価は底堅く推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	寄居Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	大里郡寄居町
地域	埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,213 円／平米 12万9,638 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,071 円／平米 12万5,863 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,680 円／平米 11万7,958 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	寄居Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	大里郡寄居町
地域	埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万573 円／平米 13万4,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,356 円／平米 12万193 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,539 円／平米 12万798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	寄居Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	大里郡寄居町
地域	埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,837 円／平米 13万1,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,005 円／平米 10万9,115 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,914 円／平米 11万8,732 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	寄居Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	大里郡寄居町
地域	埼玉県大里郡寄居町大字寄居字樋ノ下６８５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,743 円／平米 12万1,472 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,207 円／平米 9万6,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,282 円／平米 11万9,948 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情