路線価 (2023) 埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎502-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 南埼玉郡宮代町埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	877万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	877万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね宮代町の市街地より外延にある市街化調整区域内の農家住宅地域一帯である。需要者の属性は、圏内に地縁性を有する者等が大半を占める。標準的規模の農家住宅地は、換金に迫られるなどの特殊な事情のほかには供給がなく、市場に活況は無く取引事例が極端に少ない。また、調整区域内宅地の取引は個別性が強く、取引価格も規模ごと等で区々であることから、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況である。　 (2) 同一需給圏は、宮代町、杉戸町、春日部市、白岡市の市街化調整区域内の圏域。宅地の需要者の大半は、宮代町内及び周辺市町の農業専従者及びその分家である。需要者が市街化調整区域に地縁のある者に限定されており、需要はやや弱含みであることから、地価は若干の下落傾向にある。当標準地と同程度の規模の土地の相場は、坪単価６～７万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地の評価においては比準価格のみの試算となった。近隣地域及びその周辺にアパート等の収益物件が見られないことから、収益価格は試算が困難であり、積算価格については後述の理由のため試算できなかった。したがって本件評価に当たっては、前年価格との連続性を考慮し、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート及び貸家等の収益物件は皆無であり、後記の通り収益還元法非適用地点と認定した。また、積算価格についても後述の通り原価法が適用できなかった。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って、実証的な比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	140.4 坪 (464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南埼玉郡宮代町埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。 (2)農家住宅が見られる農地の多い市街化調整区域内の住宅地域であり、当面の間現状を維持すると予測する。宮代町の市街地中心部から離れており、需要は弱含みであることから、地価は若干の下落傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気回復の動向は見られるものの、ウクライナ情勢等の影響による資源価格高騰や個人消費の停滞による地価への影響が懸念される。 (2)宮代町では、需要の堅調な地域では地価は横ばい傾向であるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域内に存し、接近性・居住環境等が劣るため、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。 (2)農家住宅が見られる農地の多い市街化調整区域内の住宅地域である。市街地中心部から離れていることから、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。 (2)市街化調整区域内の宅地としての、個別的要因は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23146401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,551 円／平米 6万1,330 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,781 円／平米 7万2,008 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,744 円／平米 6万1,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,587 円／平米 5万1,531 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,166 円／平米 8万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,993 円／平米 6万2,791 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１２号区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,347 円／平米 5万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,358 円／平米 5万7,386 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,786 円／平米 6万2,107 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２３８０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,822 円／平米 7万5,450 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,903 円／平米 7万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,061 円／平米 6万3,016 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23123802 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,757 円／平米 7万5,235 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,554 円／平米 7万4,564 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,655 円／平米 6万1,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情