路線価 (2023) 埼玉県南埼玉郡宮代町道佛2-82 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 南埼玉郡宮代町埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	871万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	871万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線「東武動物公園駅」及び「姫宮駅」周辺の住宅地域一円。需要者の中心は宮代町及び杉戸町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度はやや高いものの、不動産市場の低迷を受け、需要は弱含みである。土地相場は坪２０万円台中盤程度であり、新築の戸建物件は２，０００万円台の物件が中心を占めている。 (2) 同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。分譲業者が地主からまとまった規模の分譲用地を購入し、新築戸建住宅を分譲する事例が多く見られたが、近時は熟成度が高まってきたため、供給は減少傾向である。新築の戸建住宅は２，０００万円台の物件が需要の中心となっているが、一部に３，０００万円以上の物件も見られる。土地相場は坪２０万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域内は、一般住宅のほかアパート等の収益物件も立地しているが、節税目的で建てられるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。地域内では自用目的の取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、前年公示価格等からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南埼玉郡宮代町埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.6 m
奥行き	15 m
面積	144 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、土地区画整理事業が完了間もない一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。東武動物公園駅からの距離が遠いが、居住環境が良好であるため引き合いは堅調であり、地価は横ばい傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,997 円 1平米 6万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気回復の動向は見られるものの、ウクライナ情勢等の影響による資源価格高騰や個人消費の停滞による地価への影響が懸念される。 (2)宮代町内の住宅地の地価は、東武動物公園駅及び姫宮駅周辺は横ばい傾向であるが、和戸駅周辺は未だ若干の下落傾向にある。
地域要因
(1)一般住宅の建ち並ぶ街区整然とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化は無く、地価は横這い。 (2)環境良好な住宅地域である。需要が堅調である反面、売物件が減少傾向のため相応の引き合いがあり、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。 (2)北向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点では標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１４４２０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	南埼玉郡宮代町
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,941 円／平米 17万8,329 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,249 円／平米 17万6,041 円／坪
標準価格 平米 坪	6万856 円／平米 20万1,190 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１４４２１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	南埼玉郡宮代町
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万921 円／平米 16万8,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,279 円／平米 18万9,364 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,130 円／平米 20万2,096 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23144201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	南埼玉郡宮代町
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,678 円／平米 20万7,213 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,130 円／平米 19万5,484 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,970 円／平米 19万8,261 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23144210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	南埼玉郡宮代町
地域	埼玉県南埼玉郡宮代町道佛２丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,571 円／平米 16万576 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,142 円／平米 18万8,911 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,509 円／平米 20万3,349 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情