路線価 (2023) 埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚1836-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	735万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	735万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の市街化調整区域の圏域である。需要者の大半は農村地域を主とした個人間の売買及び調整区域内で開発された分譲住宅が中心である。区域内は、都市計画法第３４条の法的規制をクリアーすれば住宅建築が可能である。コロナ禍が収まりつつあるが需給関係は弱含みである。同一需給圏内には大きな開発はない。取引水準は、農家住宅地の標準的規模５００㎡で、７４０万程度である。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武日光線沿線で、概ね杉戸町の圏域。需要者の中心は杉戸町居住者が５０％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域であるため大量の宅地供給もなく、５００㎡超の土地は需給は弱い。低～中所得層が圧倒的に多いため、土地約３００～３５０㎡程度の手頃な物件が人気がある。土地は４８５万円程度、新築の戸建物件は１，９３５万程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 都市計画法第３４条第１２号の市街化調整区域に属する農家住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件は無く、賃貸市場が未成熟な状況にあるといえる。また、貸家に対する需要が殆どなく、純収益の把握が困難であるので収益還元法は適用できない地域である。よって、昨年との市場動向の変化を考慮して、取引の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家集落地域内にあってアパ－ト等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が殆ど主流を占める。収益価格は賃貸が乏しいため適用出来ない。よつて比準価格を中心に価格を決定すべきであるが、昨年と比べ市場動向に変化はないと判断されることと、比準価格の手法の全過程において誤りはないか慎重に再検討した結果誤りは認められないため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
標準地の範囲
東	330 m
西	320 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　４．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)調整区域内の既成の農家住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、需給がまだ弱含みであることから下落傾向が続いている。下落率は昨年と同程度で、この傾向は続くものと予測される。 (2)当該地域は、農家集落地域として熟成しており、今後も農家集落地域としての環境を維持していくものと予測する。生活の利便性が悪いため人気がなく、地価は弱含み傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加しているが、人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。 (2)首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。コロナ禍の影響も縮小しており、地価は駅から遠い所は下落傾向。
地域要因
(1)市街化調整区域内の３４条１２号の農家住宅地域で、駅からかなり離れているので交通及び生活の利便性が劣る。地価下落率は、昨年と同程度である。 (2)当町の市街化調整区域にある住宅地で、駅から遠く生活の利便性が悪い。地価の高値感が払拭されてきたが、弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23146406 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,562 円／平米 5万8,060 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,492 円／平米 5万7,829 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,528 円／平米 4万8,030 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１４６４０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,878 円／平米 3万9,269 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,501 円／平米 4万7,940 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,662 円／平米 4万8,473 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23146406 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,909 円／平米 6万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,445 円／平米 4万7,755 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23146401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,551 円／平米 6万1,330 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,781 円／平米 7万2,008 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,569 円／平米 4万8,165 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１４６４０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,323 円／平米 6万3,882 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,923 円／平米 6万2,559 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,795 円／平米 4万8,912 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情