路線価 (2023) 埼玉県北葛飾郡杉戸町内田3-2134-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	829万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	829万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね杉戸町、宮代町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち杉戸町居住者が５０％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ－マンが多い。杉戸町の市街中心部から離れマンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は１，９００～２，４００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、主として東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者が中心で新築戸建の中心価格帯は２，０００万前半である。令和４年の取引件数は増加傾向で、コロナ禍の影響も限定的になり、弱含んだ地域においても従来の取引価格水準に回復の動きが見られる。但し、今後の資材価格や住宅金利の不確実性、景気動向には不透明感もあり、需要者の行動に慎重な姿勢がみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が主流を占めており、アパ－ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと共に、近時の建築費の高騰により、収益価格はかなり低位に把握された。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は比較考量するものの参考程度に留め、代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域であり、典型的な需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よって、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　私道４ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後共一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。コロナ禍の影響も最近縮小傾向にあり、また当該地域に影響はなく、今後は地価も安定化すると予測する。 (2)戸建住宅地域として概ね成熟した地域であり特段地域要因に変化はない。コロナ禍の影響は減少傾向にあり地価の底値感もあることから、微減傾向にあった地価は横這いで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,997 円 1平米 6万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,997 円 1平米 6万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。コロナ禍の影響も縮小しており、地価は駅から遠い所は下落傾向。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。地価は、横這い傾向で推移。 (2)やや雑然とした戸建住宅地域にあり、駅距離もあるためやや引き合いが弱い地域であるが、地価が安定化しつつある地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23146408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,275 円／平米 18万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,241 円／平米 19万2,545 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23146408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,935 円／平米 20万4,757 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,806 円／平米 19万4,413 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23146408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,850 円／平米 18万4,640 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,701 円／平米 18万7,454 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,575 円／平米 19万3,649 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１４６４０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,946 円／平米 18万4,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,369 円／平米 17万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,777 円／平米 19万4,317 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情