土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3-338-2 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 北葛飾郡杉戸町
埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2 (杉戸)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 東武動物公園駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
16万1,994
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万9,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
価格時点 2023
駅名 東武動物公園駅 から 1300m
路線価
1坪当たり 1坪 16万1,994
1平米当たり 1平米 4万9,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
773万
(125 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万4,311
1平米 6万1,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
773万
(125 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万4,311 円/坪
1平米 6万1,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね杉戸町、宮代町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち杉戸町居住者が50%以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ-マンが多い。杉戸町の市街中心部から離れマンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は720万円程度、新築の戸建物件は1,900~2,400万円程度を中心に取引が行われている。

(2) 同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線「東武動物公園駅」及び「姫宮駅」周辺の住宅地域一円。需要者の中心は杉戸町及び宮代町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度はやや高いものの、不動産市場の低迷を受け、需要は弱含みである。土地相場は坪20万円台程度であり、新築の戸建物件は2,000万円台の物件が中心を占めている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が主流を占めており、アパ-ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと共に、近時の建築費の高騰により、収益価格はかなり低位に把握された。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は比較考量するものの参考程度に留め、代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、代表標準地価格との均衡に留意して実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめて鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 東武動物公園駅東方
距離 1300 m
土地の状態
土地面積 37.8 坪 (125 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 北葛飾郡杉戸町埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
標準地の範囲
100 m
西 100 m
70 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 12 m
面積 120 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北   町道5m
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後共一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。コロナ禍の影響も最近縮小傾向にあり、また当該地域に影響はなく、今後は地価も安定化すると予測する。

(2)当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く横這い傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 20万6,294
1平米 6万2,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 20万5,964
1平米 6万2,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 20万6,294
1平米 6万2,400
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 20万4,311
1平米 6万1,800
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 20万5,964
1平米 6万2,300
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 20万4,311
1平米 6万1,800
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。コロナ禍の影響も縮小しており、地価は駅から遠い所は下落傾向。

(2)景気回復の動向は見られるものの、ウクライナ情勢等の影響による資源価格高騰や個人消費の停滞による地価への影響が懸念される。

地域要因
(1)町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。地価は、横這い傾向で推移。

(2)低層住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化は無く、地価は横這い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23146408
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 北葛飾郡杉戸町
地域 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万1,935 円/平米
20万4,757 円/坪
推定価格 平米
5万8,100 円/平米
19万2,079 円/坪
標準価格 平米
5万9,897 円/平米
19万8,019 円/坪
査定価格 平米
6万2,600 円/平米
20万6,956 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23146408
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 北葛飾郡杉戸町
地域 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万5,850 円/平米
18万4,640 円/坪
推定価格 平米
5万6,701 円/平米
18万7,454 円/坪
標準価格 平米
5万9,685 円/平米
19万7,319 円/坪
査定価格 平米
6万2,400 円/平米
20万6,294 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 Y23146408
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 北葛飾郡杉戸町
地域 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
6万8,564 円/平米
22万6,673 円/坪
推定価格 平米
7万3,488 円/平米
24万2,951 円/坪
標準価格 平米
6万6,027 円/平米
21万8,285 円/坪
査定価格 平米
6万9,000 円/平米
22万8,114 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23146401
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 北葛飾郡杉戸町
地域 埼玉県北葛飾郡杉戸町清地3丁目338番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万4,504 円/平米
14万7,130 円/坪
推定価格 平米
4万4,504 円/平米
14万7,130 円/坪
標準価格 平米
4万9,781 円/平米
16万4,576 円/坪
査定価格 平米
5万2,000 円/平米
17万1,912 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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