路線価 (2023) 埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野2795-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北葛飾郡松伏町埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
価格時点	2023 年
駅名	北越谷駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	755万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	755万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,824 円／坪 1平米 6万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松伏町、および、周辺市、東武伊勢崎線沿線その他の鉄道各駅からバス便の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。バス便の住宅地であるが、土地供給不足から、地価は横ばい傾向に転じている。取引の中心となる価格帯は１００㎡程度の土地で７００－８００万円前後、新築戸建住宅で２，３００－２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の松伏町、越谷市等のバス便利用の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅からの接近性に劣るものの、価格水準が比較的安いことから一定の需要がある。取引の中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台半ば～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。基準容積率は低く、収益性の観点から賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を中心とした住宅地域であり、容積率等の公法上の規制、立地条件、市場特性等から判断し収益価格は不適用とした。積算価格も既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため不適用とした。比準価格は周辺類似地域の豊富な取引事例から試算されており実証的な価格である。よって、市場分析の結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北越谷駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北葛飾郡松伏町埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。最寄駅からの距離は遠いが、土地供給不足の影響を受け、地価は横ばい傾向に転じた。当面、現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)一般住宅、アパート等を中心とする既存住宅地域であり、地域要因に変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)完全失業率は低水準で推移している。松伏町内の戸建て住宅着工件数、土地取引件数は増加傾向に転じている。人口はほぼ横ばいで推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症による一時的な停滞から改善の動きがみられるが、円安や原材料価格の上昇等もあり、先行きは不透明となっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られない。松伏町内に鉄道駅は無く、最寄駅からバス便の住宅地である。地区計画の最低敷地面積は１００㎡である。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員４ｍの東道路である。 (2)個別的要因の変動は特に見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡松伏町
地域	埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,371 円／平米 22万9,341 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,703 円／平米 22万520 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,949 円／平米 21万4,721 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡松伏町
地域	埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,883 円／平米 19万1,361 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,257 円／平米 21万5,740 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡松伏町
地域	埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,719 円／平米 16万4,371 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,493 円／平米 19万3,378 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,575 円／平米 21万6,791 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡松伏町
地域	埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,305 円／平米 21万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,722 円／平米 21万3,971 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,178 円／平米 21万8,784 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡松伏町
地域	埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,613 円／平米 19万469 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,450 円／平米 18万3,318 円／坪
標準価格 平米 坪	6万403 円／平米 19万9,692 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情