路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区春日2-11-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
価格時点	2023 年
駅名	西千葉駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,430万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,430万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円／坪 1平米 33万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として千葉市内の住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域はＪＲ総武線「千葉」駅から「稲毛」駅間の徒歩圏内の住宅地域である。需要者は、所得水準の高いサラリーマン層よりも会社経営者等の富裕層が中心で、地域的な名声は高く、瀟洒な邸宅も目立つ。需要が強いのに対し、供給側となる売物件が市場に出ることは少なく、取引の中心価格帯は規模にもよるが、土地のみで６，０００～１億円程度である。 (2) 同一需給圏は千葉市中央区北西部及び稲毛区南部に存する優良住宅地域であり、需要者は千葉市に地縁性のある富裕層が中心である。千葉市における最高住宅地であることから、ステータス性や希少性もあって供給が少なく、高額ながらも需要は安定的である。市場供給量が少なく画地規模もまちまちであるため、総額での中心価格帯を把握することは困難であるが、土地は単価で２５～３５万円程度が市場における需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅に近く、付近に大学等もあるため、周辺にはアパート等の収益物件も多く見られる。しかしながら、不動産の収益性が土地価格を形成している地域ではなく、居住の快適性や名声が土地価格を支えているため、収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。周辺住宅地の取引事例から求められた市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、前年公示価格等からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺エリアは居住の快適性等を重視する自己利用目的の取引が中心であり、地価水準に見合った賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であり、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西千葉駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模住宅が多い閑静な区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高級住宅地の環境等を変動させる然したる地域要因の変化は見当たらず、今後暫くは現状を維持していくものと判断した。取引事例等を分析し、需要の堅調な状況を継続し、やや上昇基調を維持していくものと予測する。 (2)千葉市内における高級住宅地であり、根強い住宅需要が認められる。周辺エリアで見受けられた高値水準での取引に牽引され、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)市内における代表的な高級住宅地域であり、需要は堅調を維持。地域的には特に目立った変動要因は無かった。周辺地域についても同様である。 (2)根強い需要が認められる高級住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は見受けられない。
個別的要因	(1)前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然したる個別的な要因変動は無かった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018385 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,017 円／平米 96万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	28万664 円／平米 92万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,974 円／平米 107万7,670 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018385 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,843 円／平米 122万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,634 円／平米 122万2,010 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,110 円／平米 108万1,426 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231019791 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,998 円／平米 129万5,945 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,275 円／平米 121万905 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,616 円／平米 108万3,098 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018385 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,618 円／平米 103万209 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,625 円／平米 101万396 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,787 円／平米 107万3,746 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231018385 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,297 円／平米 99万9,394 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,646 円／平米 98万4,018 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,084 円／平米 108万1,340 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情