路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区南生実町94-213 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
価格時点	2023 年
駅名	浜野駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	906万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	906万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ内房・外房線及び京成千原線沿線に位置する千葉市郊外の住宅地域であり、主たる需要者は県内に通勤する従業者等が中心である。対象標準地周辺は駅までの接近性が劣るが、区画整然とした住宅地域であり、市内中心部と比較した場合における値頃感から低調ながらも一定の需要が見受けられる。なお、土地のみで７００～１，２００万円程度が市場における需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は千葉市及び市原市北部の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域であり、典型的需要者としては、千葉市内及び東京都内へ通勤するサラリーマン層が中心である。千葉市南端部で周囲に農地等の残る住宅地域であるが、取引総額に値頃感が得られる地域であり、一定の需要が認められる。中心となる価格帯は土地取引総額で１０００万円前後、平米単価では５～７万円台のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には一部共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引が中心のエリアであるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であり、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象敷地に共同住宅を想定した場合、その規模は狭小となり、事業収支の観点から収益用不動産の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、周辺地域等においては、対象不動産と価格牽連性を有する取引が比較的多く、上記需要者が重視するであろう市場性を強く反映した比準価格の規範性は高い。よって、本件では取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜野駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅への接近性が劣る区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は見受けられないが、周辺エリアでの取引価格に牽引され、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)千葉市中心部からはやや郊外に位置し、周囲には農地等も残る住宅地域である。地域要因に目立った変動はないものの、一定の需要が見込まれる地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)最寄駅からの接近性が劣る区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は見受けられない。 (2)千葉市郊外の住宅地域であり、築年の経過し建物も多い中、建替えやリフォーム等が進み、住宅地として成熟しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015252 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,714 円／平米 19万4,108 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,433 円／平米 21万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,815 円／平米 21万7,584 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231016346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,142 円／平米 20万5,441 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,757 円／平米 20万7,475 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,708 円／平米 20万4,007 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231019895 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,189 円／平米 20万8,903 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,205 円／平米 20万2,344 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,494 円／平米 21万3,217 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231019895 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南生実町９４番２１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,617 円／平米 19万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,203 円／平米 19万5,725 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,591 円／平米 21万232 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情