路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区浜野町1228-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
価格時点	2023 年
駅名	浜野駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	986万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	986万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円／坪 1平米 6万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね千葉市及び隣接する市原市内の鉄道各駅で、特に「浜野」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。浜野駅から徒歩圏内で、需給は安定している。土地は１５０㎡程度で１０百万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、千葉市及び市原市北部で、ＪＲ線・京成線沿いの住宅地域等の存する圏域と判断した。また、対象不動産に係る典型的需要者としては、地縁性を有する事業主や千葉市中心部及び東京都内への通勤する給与所得者層が中心である。最寄駅へは徒歩圏内で、国道３５７号線への接続も良好な地域であり、需要は安定している。取引の中心価格帯は土地総額で１，０００万円前後、平米単価で６～７万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引で「浜野町」地区等の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパート等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては主として居住の快適性が重視される地域であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例比較法は対象不動産と類似の不動産の取引価格を基にした価格であり、市場性が強く反映されており、上記典型的需要者の取得意思決定プロセスに即した価格である。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜野駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業地域に比較的近く、鉄道駅から徒歩圏内の古くからの住宅地域である。地域要因に格別の変動は見られないが、昨今の金融政策等により、地価は強含みで推移するものと予測される。 (2)幹線道路背後の成熟した住宅地域であり、築年の経過した建物が目立つ。地域要因に大きな変化はないものの、一般的要因の影響等により、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低金利や住宅ローン減税等の施策により、中央区における鉄道駅徒歩圏内の宅地の地価は強含みである。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)浜野駅西口から徒歩圏内の住宅地域で、同駅周辺も住宅の建築増に伴い人口も増え、生活利便性が向上し、宅地需要もやや増加している。 (2)成熟した住宅地域であり、築年の経過した建物が多い中、リフォームや建て替え等も見られるが、地域要因に大きな変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015252 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,456 円／平米 22万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,322 円／平米 22万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,646 円／平米 22万3,638 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231015252 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,807 円／平米 18万7,804 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,035 円／平米 18万5,252 円／坪
標準価格 平米 坪	6万253 円／平米 19万9,196 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231015252 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,714 円／平米 19万4,108 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,433 円／平米 21万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,824 円／平米 22万4,226 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231015252 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区浜野町１２２８番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,897 円／平米 21万7,855 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,479 円／平米 22万6,392 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,877 円／平米 23万1,013 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情