路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区登戸3-213-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万6,336 円／坪 1平米 25万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武線「千葉」駅、「西千葉」駅から徒歩圏内の住宅地域。主たる需要者は千葉市に地縁性のある富裕者層が中心となる。閑静な家並みの良い住宅地域で、交通利便性及び生活利便性も良好であるため、根強い需要があるが、供給は少ない。取引価格は画地規模が大きいもの、細分化されたものにより幅があるが、２００㎡前後の土地の場合は４，０００～５，０００万円程度が市場における取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ総武線「千葉」駅又は「西千葉」駅から徒歩圏にある住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は千葉市及び隣接市域に在住の個人である。圏内の住宅地域は従来から名声が高い上、画地規模が２００㎡未満の土地は給与所得者層も市場参加が見込まれる総額帯となるため、需給は強含みである。住環境や画地規模等により取引価格帯は様々であるが、近隣地域及びその周辺の土地は１８０㎡程度で４，０００万円から５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、近隣地域においては、土地価格に見合う賃料相場が形成されていないことから低位に求められたと考えられる。近隣地域は閑静な住宅地域で、専ら居住の快適性が取引の指標とされる地域であるため、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、自己使用目的が中心の低層住宅地域として成熟しており、周辺にアパート等の収益物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れており、市場参加者が最も重視する価格である。したがって、代表標準地価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	千葉駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	11.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住宅地域で、今後も現状を維持する地域と思料する。高額所得者層を中心に需要の強い地域で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ総武線「千葉」駅から徒歩圏内の低層住宅地域として成熟している。画地規模が２００㎡未満の土地も多く、富裕層から準富裕層まで幅広い市場参加が見込まれ、需給は当面のところ強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復しつつあるが、円安、資源高等により製造業の景況感は悪化している。宿泊、飲食業の景況感は上向き。不動産市況は足元では堅調である。 (2)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。
地域要因
(1)住環境良好な既成の住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は無いものの、周辺の松波・春日等の住宅地域に比較して現状では値頃感があるため、土地需要は堅調で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018385 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,333 円／平米 77万1,399 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,313 円／平米 80万7,699 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,299 円／平米 82万4,182 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018385 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,044 円／平米 96万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	29万479 円／平米 96万324 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,433 円／平米 85万4,379 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018385 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,297 円／平米 99万9,394 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,646 円／平米 98万4,018 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,702 円／平米 85万1,963 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018385 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区登戸３丁目２１３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,017 円／平米 96万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	28万664 円／平米 92万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,457 円／平米 78万8,339 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情