路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区星久喜町1051-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万346 円／坪 1平米 7万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武線「千葉」駅又はＪＲ外房線「蘇我」駅からバス便となる郊外の住宅地域の範囲である。主な需要者層は、千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者である。中心市街地における住宅用地の品薄感の影響から、バス便の地域であっても安定した土地需要が見られ、需給は均衡かやや強含みの状況にある。需要の中心価格帯は、土地は１４０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円から３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道各駅で、特に「千葉」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で千葉市内へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者。千葉駅までバス便利用の地域であり、生活利便性がやや劣る住宅地域であったが、平成２９年に開業した食品スーパーマーケットまで約１，２００ｍと生活利便性も向上し、宅地の需給は安定している。土地は１４０㎡程度で概ね１千万円～１千万円台前半が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、駅からバス便となる郊外の戸建住宅地域であり、対象標準地の画地規模では駐車場を確保したアパート等の収益物件の建築を想定することは現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れており、市場参加者が重視する価格である。したがって、代表標準地価格との検討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 自己使用目的の取引で「星久喜町」地区等の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパート等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千葉駅南東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からバス便となる住宅地域であるものの、新興の戸建住宅地域として当面は良好な住環境を維持するものと見込まれる。安定した土地需要を背景に、地価水準は僅かに上昇する程度にて推移するものと予測する。 (2)周辺地域は昔からの住宅地域が見られるなか、新築戸建住宅も比較的多く供給されており、低金利及び住宅ローン減税の施策により、当該地域の地価については強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万346 円 1平米 7万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。 (2)新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低金利や住宅ローン減税等の施策により、中央区における鉄道駅徒歩圏内の宅地の地価は強含みである。
地域要因
(1)駅からバス便となる住宅地域で、地域要因に特段の変動は無いものの、住環境は比較的良好で需要は安定しているため、地価は僅かに上昇している。 (2)バス圏の住宅地域であるが、小学校は近く、平成２９年に大型スーパーが開業したことにより、生活利便性が向上し、地価は強含みである。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019895 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,572 円／平米 24万9,841 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,123 円／平米 24万8,357 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,006 円／平米 24万1,358 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019895 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万604 円／平米 26万6,477 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,279 円／平米 25万8,790 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,414 円／平米 23万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231019895 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,847 円／平米 16万4,794 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,932 円／平米 20万8,053 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,691 円／平米 24万3,622 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231019895 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,369 円／平米 20万2,886 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,922 円／平米 20万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	7万620 円／平米 23万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231019895 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区星久喜町１０５１番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,039 円／平米 23万4,855 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,007 円／平米 29万951 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,080 円／平米 24万4,908 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情