路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区富士見2-2-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区富士見２丁目２番３
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 200m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7億1,200万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億1,200万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 710万7,900 円／坪 1平米 215万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は千葉県内の中心商業地域で、主たる需要者の属性は全国レベルで事業を展開する大手法人企業、投資家をはじめ、地元企業、不動産業者等である。一般的要因等の影響により商業地の取引が散見され、中心商業地域では事務所ビル、複合施設等の建設、着工が進行している。また、オフィスや店舗の賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は規模・容積率によって幅があるが土地のみで１～１０億円前後である。 (2) 同一需給圏は、千葉県内主要駅周辺の高度商業地が存する圏域であり、典型的需要者としては全国的に事業展開している企業・投資家等が中心になるものと想定される。市場の需給動向については、低金利情勢を反映して、強含みで推移している。また、投資用不動産市場は都内主要５区の取引価格との比較で割安感があり、Ｃａｐレートも低位安定しており、賃料も概ね横這い傾向ある。中心価格帯は土地・建物一体で１０億円～２０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性のほか立地の稀少性等も考慮される。したがって、千葉県内の中心商業地の取引事例等から査定した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。 (2) 主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性のほか立地の稀少性等も考慮される。したがって、代替・競争関係にある千葉県内の収益性・繁華性に恵まれた中心商業地の取引事例から試算した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千葉駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区富士見２丁目２番３
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	17.5 m
面積	330 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビルが建ち並ぶ「千葉」駅駅前の中心商業地域で、隣接地では再開発事業による商業施設が竣工した。各種政策の効果、金融緩和による積極的投資姿勢等を背景に、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (2)隣接する市街地再開発事業のビルが本年１１月に開業し、中心商業地域としての繁華性はさらに向上すると予測される。今後は周辺地域の開発・建築の進捗に合わせて商業地として一層の充実が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 727万3,200円 1平米 220万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緩和的な金融環境を背景に積極的な投資姿勢が見受けられる。不動産需要は安定的で、不動産市場は堅調に推移している。 (2)千葉駅東口再開発ビルが本年１１月に開業し、ＪＲ千葉駅周辺開発も順調に進捗し、市中心部の賑わいが周辺部へと波及することが期待される。
地域要因
(1)ＪＲ「千葉」駅駅前の中心商業地域で、対象標準地周辺では再開発事業が進捗中である。 (2)ＪＲ千葉駅東口駅前の中心商業地である。周辺の再開発事業も進捗中で、駅ビル、百貨店を含め繁華性は良好で高度商業地して高い収益性がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018737 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	266万3,415 円／平米 880万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	261万1,626 円／平米 863万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	224万7,527 円／平米 743万324 円／坪
査定価格 平米 坪	240万 円／平米 793万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	23 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018737 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万8,159 円／平米 730万174 円／坪
推定価格 平米 坪	162万2,261 円／平米 536万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	197万8,367 円／平米 654万481 円／坪
査定価格 平米 坪	212万 円／平米 700万8,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万453 円／平米 482万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	148万6,741 円／平米 491万5,166 円／坪
標準価格 平米 坪	206万2,054 円／平米 681万7,151 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情