路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区新田町164-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円／坪 1平米 38万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は千葉県内の中心商業地域で、主たる需要者の属性は全国レベルで事業を展開する大手法人企業、投資家をはじめ、地元企業、不動産業者等である。一般的要因等の影響により商業地の取引が散見され、中心商業地域では事務所ビル、複合施設等の建設、着工が進行している。また、オフィスや店舗の賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は規模・容積率によって幅があるが土地のみで１～１０億円前後である。 (2) 同一需給圏は千葉市中心市街地の一円の商業地域であり、需要者は全国展開する大手企業の参入も見られるが、地場企業が大半である。地上２階以上の空中階の用途は事務所が多く見られたが、ここ最近は居宅（共同住宅）が多く見られ、千葉駅から徒歩圏内であるため需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり３０万円台後半～４０万円台が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性のほか立地の稀少性等も考慮される。したがって、千葉県内の商業地の取引事例から査定した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似地域等における取引事例からの試算価格で、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は「千葉」駅から徒歩圏内の普通商業地域内に存し、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度は高く、需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人、投資家である。以上から市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千葉駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
標準地の範囲
東	20 m
西	130 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	28 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。各種政策の効果、金融緩和による積極的投資姿勢等を背景に、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (2)「千葉」駅から徒歩圏の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が見られる商業地域であるが、徐々に賃貸用共同住宅地域に移行する可能性がある。低金利政策により、当該地域の地価については強含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 120万78円 1平米 36万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緩和的な金融環境を背景に積極的な投資姿勢が見受けられる。不動産需要は安定的で、不動産市場は堅調に推移している。 (2)新型コロナの感染状況も徐々に落ち着くなか、低金利政策等もあり、中央区における優良な投資用不動産価格は強含みである。
地域要因
(1)中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動はない。 (2)低金利政策により容積率の高い地域においては投資用不動産の購入需要は堅調であり、分譲マンション適地との競合もあり、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018737 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万1,562 円／平米 129万4,504 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,320 円／平米 131万3,540 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,767 円／平米 141万892 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018385 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,895 円／平米 107万797 円／坪
推定価格 平米 坪	34万2,562 円／平米 113万2,510 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,271 円／平米 124万7,258 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,703 円／平米 107万3,468 円／坪
推定価格 平米 坪	35万190 円／平米 115万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,887 円／平米 126万2,518 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018737 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市中央区新田町１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,567 円／平米 108万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,443 円／平米 104万2,855 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,519 円／平米 120万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情