路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区南町2-14-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
価格時点	2023 年
駅名	蘇我駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,700万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円／坪 1平米 26万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市中央区における普通商業地域及び路線商業地域を中心とした商業地域一円の範囲である。主な需要者層は、店舗を経営する法人のほか、賃貸用不動産を投資目的で開発する法人である。圏内では特に共同住宅の賃貸市場が安定しており、高度利用が可能な商業地域においては共同住宅地を中心に需給は強含みである。立地条件や取引目的等により需要の価格帯は様々であるが、ＪＲ蘇我駅周辺の商業地は１㎡あたり１５万円から３５万円程度である。 (2) 同一需給圏は、千葉市及び隣接市内の路線商業地域、駅前商業地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者としては、自社ビル等の取得を目的とした法人、投資用の店舗付共同住宅等の取得を目的とした投資法人等が有力である。当該地域における許容容積率等から、土地の利用効率、市場競争力は高く、地価上昇は継続している。敷地規模等により取引総額が異なる為、中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価で２０万円台後半の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、中低層の店舗や店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、店舗のほか、共同住宅を主とする賃貸建物を想定して収益価格を試算したが、家賃の保守性及び遅効性等に起因して、収益価格はやや低位に試算された。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場の需給動向を反映している。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は、代替関係にある不動産との比較により求められた価格であり、市場の実態が反映された価格である。また、収益価格は、想定した最有効使用の建物に係る賃料を基に試算された価格であり、収益性が色濃く反映されている。本件不動産については、投資家も需要者として想定されるものの、収益価格については、やや想定要素が多い。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蘇我駅東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	164.2 坪 (543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗の混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	160 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ蘇我駅周辺で末広街道沿いに位置する商業地域であり、立地条件に稀少性が認められるため、地価水準は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。 (2)金融機関やロードサイド型店舗等、多くの商業施設が集積する蘇我駅近くの商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響等により、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)ＪＲ外房線「蘇我」駅周辺の商業地域であり、地域要因に特段の変動は無いものの、堅調な土地需要を背景にして地価は上昇している。 (2)蘇我駅近くの末広街道沿いに広がる商業地域であり、金融機関、飲食店等が連担しており、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015760 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,076 円／平米 63万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,482 円／平米 65万6,181 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,640 円／平米 90万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231017003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,513 円／平米 69万9,262 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,593 円／平米 70万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,618 円／平米 93万1,029 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231017986 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万569 円／平米 82万8,381 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,585 円／平米 85万1,576 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,684 円／平米 93万7,859 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018385 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,586 円／平米 67万6,361 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,496 円／平米 69万2,594 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,209 円／平米 90万6,535 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231017986 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区南町２丁目１４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,321 円／平米 83万7,479 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,460 円／平米 91万7,283 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情