路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区長洲1-56-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
価格時点	2023 年
駅名	本千葉駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,070万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,070万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円／坪 1平米 26万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉市を中心に周辺市も含む普通商業地域一円である。主たる需要者は地元企業や個人投資家等である。千葉市中心部からはやや離れた地域ではあるが、「本千葉」駅に近く、周辺には千葉県庁、千葉地方裁判所等の官公庁も立地し、関連業種の事務所需要は堅調で、店舗、事務所付き共同住宅用地の需要は底堅いが供給は少ない。取引の規模がまちまちで、市場での中心となる価格帯は把握し難いが、単価で㎡当たり２０～３０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市内において中心商業地域の外延に属する地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、最寄駅の接近性を踏まえたマンションデベロッパー等による需要が十分考えられる。市場の需給動向としては、中心から外延における商業地取引について若干増加傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、画地規模及び容積率の状況によっても異なるが２５０㎡程度で土地のみ５，５００万円～６，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で、商業地域において重視されるべき価格であるが、試算過程において想定要素を含むという点でやや精度に劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的な価格が求められた。よって、本件では、比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、周辺の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は店舗兼共同住宅の想定を行い賃貸に供することを前提とした価格であるが、その想定に関し予測が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を標準としながら、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本千葉駅東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)最寄駅から近くの中高層の店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料する。また、地価は周辺商業地域における地価動向を踏まえ緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万9,232円 1平米 27万2,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復しつつあるが、円安、資源高等により製造業の景況感は悪化している。宿泊、飲食業の景況感は上向き。不動産市況は足元では堅調である。 (2)千葉駅東口再開発の完了が令和４年度末に迫るなか、その他周辺開発も順調に進捗し、今後市中心部の賑わいが周辺部へと波及することが期待される。
地域要因
(1)店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域で、特別な地域要因の変動はない。 (2)最寄駅に近く中高層の店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域に存しており、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019895 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,357 円／平米 81万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,933 円／平米 85万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,875 円／平米 83万6,005 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019895 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,064 円／平米 93万9,116 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,166 円／平米 96万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,412 円／平米 98万3,244 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231017986 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万588 円／平米 63万84 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,924 円／平米 64万7,725 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,389 円／平米 88万7,294 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018737 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区長洲１丁目５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,528 円／平米 87万4,530 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,847 円／平米 80万6,158 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,376 円／平米 88万3,945 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情