路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区新町17-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区新町１７番１６
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万3,738 円 1平米 47万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万7,044 円／坪 1平米 47万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市を中心に県内のターミナル駅も含む、最寄駅へ徒歩圏内の普通商業地域。需要者の属性は全国展開する法人、地元企業及び個人投資家が中心である。千葉駅周辺は駅ビルのリニューアル完成後は再開発事業が行われており、安定した需要が期待されている。中心価格帯の把握は画地規模により幅があるが、土地の坪単価は１４０万円から１７０万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する商業地域であり、主たる需要者は地元企業・不動産業者等が中心である。市内の収益物件に対する投資需要は近年停滞気味であったが、周辺は高容積率を活かしたマンション建築が可能であることに加え、駅前再開発の影響もあることから、需要は底堅い。なお、複合不動産の総額は規模により様々であるが、土地については単価で３０～５０万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で収益性が重視される地域であり、収益価格は利回り等の想定要素は含むが指標となる価格である。一方比準価格は類似地域内の代替競争関係にある事例から試算し、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を総合的に勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する事例に基づき試算したもので、信頼性は高い。一方、収益価格は収益性の観点から求めた価格である。各種想定要素は含まれるが、賃貸市場の動向等を反映した適切な試算価格を求め得たものであり、一定の説得力を有する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千葉駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区新町１７番１６
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所ビルに駐車場等が混在する駅に近い商業地域で、地域に特別の変動要因はない。一般的要因や駅周辺の開発動向の影響により上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前再開発を中心とする市場の活性化を背景に繁華性・収益性はますます向上しており、地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万3,328 円 1平米 48万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 158万6,880 円 1平米 48万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万3,328円 1平米 48万8,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 149万1,006円 1平米 45万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景況は持ち直しの動きがみられるが、物価や雇用動向に注視を要する。地価は生活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調に推移した。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)店舗や事務所ビルが建ち並ぶ、普通商業地域で、地域要因に特別な変動要因はない。 (2)用途の多様性の観点から根強い需要が認められる商業地域であり、地域要因に格別の変動要因は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場の変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018737 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万174 円／平米 142万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,956 円／平米 146万7,719 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,646 円／平米 162万5,382 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019791 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万1,880 円／平米 156万35 円／坪
推定価格 平米 坪	48万7,147 円／平米 161万508 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,251 円／平米 172万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231019791 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万1,220 円／平米 142万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,440 円／平米 147万5,931 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,239 円／平米 149万8,408 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	488 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231015760 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,641 円／平米 149万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,631 円／平米 151万6,234 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,173 円／平米 151万4,720 円／坪
査定価格 平米 坪	45万8,000 円／平米 151万4,148 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231015760 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万3,092 円／平米 159万7,102 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,619 円／平米 164万1,822 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,391 円／平米 171万3,801 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情