路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区都町3-21-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,720万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,720万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 需要者は全国展開の大手企業とその系列企業、フランチャイズチェーン、テナント経営を自ら行う賃貸事業者、自社営業所購入を検討する中小企業が多く、同一需給圏は概ね千葉市内及び周辺市の路線商業地域である。テナントの入れ替わり、店舗の業態変化、新規出店等の変化は見られるが、需要は堅調であり、今後も同様な状況と判断する。敷地規模は多様で、総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地代で３，０００万～１億円程度が一般的。 (2) 同一需給圏は千葉市内の鉄道等各駅を駅勢圏とする交通量の多い幹線・準幹線道路沿いの路線型商業地域。需要者は地場企業のほか全国展開する大手企業の参入も見られる。自動車交通量が多く、道路の系統・連続性の良好な幹線道路沿いの商業地の需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり１３～１６万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる。路線商業地は自動車利用を前提としているので、店舗建物等以外に駐車場が不可欠で、当該部分は収益確保に寄与するが、駐車場部分自体が収益を生むことはないので、収益価格は比準価格をかなり下回ることが普通である。本件でも同様で、収益価格を参考に比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における取引事例から試算された価格であり、現実市場の動向がほぼ的確に反映されている。標準地は店舗、事業所等が見られる路線型商業地域内に存するが、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低く、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千葉駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	18 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７．９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗、自動車ディーラー等の建ち並ぶ郊外の路線商業地域で、自動車通行量、背後地の状況等に変化はなく、現状維持を予想。地価は一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇を維持すると予測。 (2)幹線道路沿いに物販店舗、飲食店舗等が見られる路線型商業地域で、格別な地域要因の変動はなく当面現状のまま推移すると予測。コロナ禍の巣ごもり需要等により、一部の路線商業地域の地価は上昇すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。 (2)新型コロナの感染状況も徐々に落ち着くなか、低金利政策等もあり、中央区における優良な投資用不動産価格は強含みである。
地域要因
(1)郊外型店舗等の建ち並ぶ路線商業地域で、新たな路線商業地域となる幹線道路の開通等はなく、地域的には特に目立った変動要因は無かった。 (2)同一国道沿いに平成２５年に開業した大手食品スーパーまで約３００ｍと近く、自動車交通量も多いことから、当該路線商業地の地価は強含みである。
個別的要因	(1)前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然したる個別的な要因変動は無かった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,413 円／平米 50万3,877 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,156 円／平米 51万2,946 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,334 円／平米 44万4,108 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231016346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,422 円／平米 45万1,011 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,605 円／平米 45万8,228 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,402 円／平米 44万1,027 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,536 円／平米 70万9,256 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,180 円／平米 71万1,385 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,416 円／平米 47万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231016346 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万678 円／平米 29万9,781 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,604 円／平米 31万2,761 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,313 円／平米 43万7,427 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231017986 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区都町３丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万809 円／平米 46万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,590 円／平米 41万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,200 円／平米 43万7,053 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情