路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区新町18-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区新町１８番１２
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,700万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万4,774 円 1平米 67万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,700万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万8,080 円／坪 1平米 68万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 需要者はテナント経営を自ら行う賃貸事業者、自社ビル購入を検討する中小企業、個人投資家が多く、規模の大きな物件については大手企業や機関投資家も参入している。同一需給圏は概ね県内の準高度、高度商業地域が存する駅周辺の商業地域で、敷地・建物の規模は多様で、飲食店舗についてはコロナ禍により影響を受けている場所も出て来ている。総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地の取引坪単価は１００～２００万円台が目立つ。 (2) 同一需給圏は、千葉市及びその周辺市内にある高度商業地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者としては、自社ビルの取得を企図する法人、賃貸用事務所ビル等の取得を企図する法人投資家等が有力である。行動制限の緩和や経済活動の再開等により、商業用途での賃貸需要にも回復傾向が見られ、地価上昇率も感染症拡大以前の水準を取り戻しつつある。取引の中心価格帯は、繁華性や画地規模により幅が見られるが、平米単価で７０万円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる。売却に当たっては複数の買手が競合することが多く、収益性を念頭に置きながらも将来性等を加味して取得することが多く、収益価格よりも比準価格がやや上回ることが普通で、本件でも両価格は接近しており、その妥当性が確認出来た。以上から鑑定評価額は比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似の不動産の取引価格を基に試算された価格であり、主として市場性が強く反映された価格であり、取引件数に回復傾向が見られたこともあり、周辺商業地域内の取引事例も採用することができた。一方、収益価格は、最有効使用の想定建物に係る賃料を基に試算された価格であるが、やや想定要素も多い。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千葉駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区新町１８番１２
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	33 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)モノレールが走る国道沿いに事務所ビルが建ち並ぶ千葉市中心部の代表的な商業地域であり、今後も同様な状況を維持すると予想。地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇傾向を維持すると予測。 (2)地域要因に目立った変化は見られないが、経済活動の再開等により、オフィス等の需要に回復傾向が見られた。今後、新型コロナウイルスの終息に伴い、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 231万894 円 1平米 69万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 231万894円 1平米 69万9,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)地域の商況、人通りに影響を及ぼす様な大規模商業施設の新設計画等もなく、空室率、人通り、業態等について然したる変化はない。 (2)高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であって、繁華性に影響を与えるような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然したる個別的な要因変動は無かった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018385 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万5,729 円／平米 296万1,280 円／坪
推定価格 平米 坪	93万2,454 円／平米 308万2,693 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,803 円／平米 233万79 円／坪
査定価格 平米 坪	70万5,000 円／平米 233万730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018737 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万2,085 円／平米 301万5,353 円／坪
推定価格 平米 坪	92万6,392 円／平米 306万2,652 円／坪
標準価格 平米 坪	70万3,945 円／平米 232万7,242 円／坪
査定価格 平米 坪	70万4,000 円／平米 232万7,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万3,685 円／平米 199万5,783 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,984 円／平米 204万9,667 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,134 円／平米 232万1,255 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018737 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区新町１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万8,879 円／平米 207万9,074 円／坪
推定価格 平米 坪	63万3,195 円／平米 209万3,343 円／坪
標準価格 平米 坪	68万8,255 円／平米 227万5,371 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情