路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区富士見2-7-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
価格時点	2023 年
駅名	千葉駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 303万4,908 円 1平米 91万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 303万4,908 円／坪 1平米 91万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ総武線沿線の駅前に広がる繁華性の高い商業地域と判定した。需要者は、全国展開する小売店舗及び飲食店を中心とした法人が多くみられるが、地縁的選好性のある地元の業者等もみられる。市中心部の繁華性の高い商業地であり、需要に比し供給は少ない。駅前再開発の影響を受け高値で取引が見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により異なり中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は千葉県内の中心商業地域で、主たる需要者は大手法人・投資家及び不動産業者等である。市内の収益物件に対する投資需要は近年停滞気味であったが、駅前再開発等の影響もあり、売買市場で回復の兆しも見られる。また、賃料水準は一部業種を除いて概ね横ばい傾向にあるが、利回りについては引き続き低位安定で推移している。なお、複合不動産の総額は規模により様々であり、中心となる土地取引単価についても５０～１５０万円程度と幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の店舗・事務所ビルを中心とした繁華性の高い商業地域。収益性の高い商業地域であり、テナント等からの賃料収入を想定し求められた収益価格は重視されるべき価格であるが、想定が介在しやや規範性は劣る。一方比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり規範性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する事例に基づき試算したもので、信頼性は高い。一方、収益価格は収益性の観点から求めた価格である。各種想定要素は含まれるが、賃貸市場の動向等を反映した適切な試算価格を求め得たものであり、一定の説得力を有する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千葉駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千葉駅東口周辺に広がる中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、今後も現状にて推移すると思料する。千葉駅前の再開発の影響もあり、地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (2)駅前再開発を中心とする市場の活性化により繁華性・収益性はますます向上しており、地価は今後も当面の間は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 305万8,050 円 1平米 92万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 314万700円 1平米 95万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 286万2,996円 1平米 86万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 305万8,050円 1平米 92万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 286万2,996円 1平米 86万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価上昇等の下振れリスクもあるが、経済活動正常化が進む中で景気は緩やかな回復基調にあり、地価も同様に堅調に推移している。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)市中心部において中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域に存しており、現状においてその地域要因に特段の変化は認められない。 (2)ＪＲ「千葉」駅から徒歩圏の中心商業地域であり、駅周辺では再開発事業が進捗中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019791 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万9,672 円／平米 270万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	88万1,744 円／平米 291万5,046 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,176 円／平米 306万5,244 円／坪
査定価格 平米 坪	92万7,000 円／平米 306万4,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018737 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万2,085 円／平米 301万5,353 円／坪
推定価格 平米 坪	92万6,392 円／平米 306万2,652 円／坪
標準価格 平米 坪	97万4,124 円／平米 322万454 円／坪
査定価格 平米 坪	97万4,000 円／平米 322万44 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万5,701 円／平米 335万7,908 円／坪
推定価格 平米 坪	104万8,203 円／平米 346万5,359 円／坪
標準価格 平米 坪	102万1,640 円／平米 337万7,542 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018385 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区富士見２丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万5,729 円／平米 296万1,280 円／坪
推定価格 平米 坪	93万2,454 円／平米 308万2,693 円／坪
標準価格 平米 坪	92万5,054 円／平米 305万8,229 円／坪
査定価格 平米 坪	92万5,000 円／平米 305万8,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情