路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区千葉寺町1195-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
価格時点	2023 年
駅名	千葉寺駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (879 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (879 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる。需要者は全国展開の大手企業とその系列企業等、自社営業所購入を検討する中小企業が多く、同一需給圏は概ね千葉市内及び周辺市の路線商業地域である。衰退する傾向はなく、総じて需要は堅調であり、今後も同様な状況と判断する。敷地規模は多様で、総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地代１億円～２億円程度が一般的。 (2) 　同一需給圏は、区内において比較的繁華性が認められる商業地域及び幹線道路沿いの地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、幹線沿いで店舗展開を目論む飲食、コンビニ及びスーパー等による需要が考えられる。市場の需給動向としては、路線商業の取引自体がそれほど多くないこともあり、駅近な路線商業地となればその引き合いを十分見込むことができる。需要の中心価格帯は、画地規模により異なるが土地のみで総額１億～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い多数の事例により求めた価格であり、その実証性は高い。収益価格は店舗事務所付共同住宅の想定を基にしているが、投資採算性から土地価格が形成される地域ではないので、比準価格に比較してやや低位に試算されたものと思料される。本件評価にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は１階店舗となる中層収益物件の賃貸想定を行うことにより求められた価格であるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千葉寺駅北東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	265.9 坪 (879 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	40 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅近くの幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車通行量、背後地の状況等に変化はなく、現状維持を予想。地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇傾向を維持すると予測。 (2)最寄駅に隣接する幹線道路沿いで飲食店等が見られる商業地域となっており、今後も現状維持での推移と思料する。また、地価は市中心部の再開発の影響を踏まえ緩やかな上昇基調での推移になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。 (2)千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに伴う周辺開発も活発に行われており、市中心部の賑わいが市全体へと波及することが大いに期待される。
地域要因
(1)最寄り駅近くの路線商業地域であり、新たな路線商業地域となる幹線道路の開通等はなく、地域的には特に目立った変動要因は無かった。 (2)最寄駅近くに店舗等が連坦する路線商業地域となっており、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然したる個別的な要因変動は無かった。 (2)代替競争関係にある不動産との比較における優劣は標準的なものであり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019895 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,357 円／平米 81万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,933 円／平米 85万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,022 円／平米 65万7,967 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231017986 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,735 円／平米 70万6,608 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,956 円／平米 71万645 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,837 円／平米 66万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231017986 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,630 円／平米 69万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,037 円／平米 72万4,136 円／坪
標準価格 平米 坪	20万34 円／平米 66万1,312 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231015760 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,776 円／平米 54万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,476 円／平米 54万3,758 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,925 円／平米 65万4,340 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231019895 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,078 円／平米 51万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,845 円／平米 52万8,448 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,340 円／平米 65万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情