路線価 (2023) 千葉県千葉市中央区中央港2-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市中央区千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
価格時点	2023 年
駅名	千葉みなと駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億2,200万 円 (6526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億2,200万 円 (6526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉県湾岸部・内陸部に広がる工業地の存する圏域であり、典型的需要者として全国的に事業展開している企業・法人が想定される。市場の需給動向は、一般的要因のうち特に経済的要因の影響を受けやすいことから、コロナ禍における巣ごもり需要よる物流施設への強い需要を反映して強含み感が認められる。市場での中心価格帯は土地建物一体で５億円～１０億円程度となっている。 (2) 同一需給圏は千葉県内の工業地域及び準工業地域が中心であり、工場事業者や物流業者が需要者の中心である。近年は都内及び県北西部からの倉庫及び事業所等の有効需要は増加傾向にあるが、位置・規模等の観点から業務効率が良好な物件の市場供給量は少ない。工業地については位置・規模等により総額に幅があるため、複合不動産の中心価格帯を把握することは困難であり、土地単価についても３～１５万円程度の取引が多く、立地条件等に応じて幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域で、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺は自己利用目的の倉庫・事業所・物流施設等が多く、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を広域的に収集・選択し、港湾エリア周辺において実際に成立した取引事例に基づき試算した実証的かつ客観的な価格であり、高い説得力を有する。従って、本件では比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千葉みなと駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	1974 坪 (6526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模倉庫、営業所等が多い港湾沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市中央区千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
標準地の範囲
東	140 m
西	40 m
南	200 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	100 m
面積	6500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ　道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場等が集積する京葉工業地域の一角を担い、臨港地区としての行政上の規制等から工業地域としての性格は維持される。地価水準は中小規模の物流施設用地の強い需要を反映して、上昇基調が続くと予測する。 (2)周辺エリアは物流施設・倉庫及び事業所等としての利用を中心とした港湾型工業地域である。中央埠頭周辺の再編による業務効率の向上を背景とし、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉県内の臨海型工業地は、物流施設等への設備投資意欲が旺盛である。需要は強く、地価水準の上昇基調が続いている。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)一般的要因、特に経済的要因の影響を受ける地域ではあるが、近隣地域は臨港地区として行政上の規制が強く、これらの地域要因に大きな変動はない。 (2)現況、地域要因の大幅な変動は見受けられないが、中央埠頭周辺の再編による利用方法や周辺環境の変化等について注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231018737 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,696 円／平米 27万87 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,367 円／平米 27万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,330 円／平米 25万5,653 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,600 円／平米 26万3,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231018737 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市川市
地域	千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,550 円／平米 36万8,784 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,218 円／平米 28万1,731 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231018737 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万522 円／平米 29万9,266 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,840 円／平米 30万3,623 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,949 円／平米 27万7,535 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231018737 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,815 円／平米 37万2,966 円／坪
推定価格 平米 坪	8万77 円／平米 26万4,735 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,468 円／平米 23万9,579 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231018737 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県千葉市中央区中央港２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,769 円／平米 32万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,023 円／平米 37万348 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,253 円／平米 28万1,846 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情