土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区花園町2473-11 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 千葉市花見川区
千葉県千葉市花見川区花園町2473番11 (千葉花見川)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模住宅が並ぶ区画整然とした分譲住宅地域)
  • 新検見川駅 から 1000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
価格時点 2023
駅名 新検見川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり 1坪 42万9,780
1平米当たり 1平米 13万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,370万
(143 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,370万
(143 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 54万8,796 円/坪
1平米 16万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR総武線沿線で駅から概ね徒歩圏の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市域及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車場の再造成による。画地は細分化傾向にあるため中心価格帯は、土地が総額2.0~2.5千万円程度、戸建分譲で画地の細分化から4千万円前後。

(2) 同一需給圏は、JR総武線、京成電鉄千葉線沿線の各駅を駅勢圏とし、概ね千葉市花見川区、稲毛区の住宅地域と判定した。中心需要者層は、同一需給圏内における30代、40代主体の都内通勤者等としての一次、二次取得者層と見られる。熟成した住宅地域で、都心への接近性に恵まれることから需給は比較的安定している。需要における中心価格帯は、土地が2,500万円程度を中心とし、新築戸建物件は4,000万円程度と考察した。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺の面大地にアパートは見られるが、近隣は標準画地規模が小さく収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域で収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。同手法は、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも留意した結果、均衡を得ており対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 本標準地は、戸建住宅を主体とする区画整然とした住宅地域であることから、自己居住目的が基本となる。当該居住環境から、取引では居住快適性が重視され、また、収益物件想定は本標準地の画地規模では困難であり、収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標準として、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 新検見川駅東方
距離 1000 m
土地の状態
土地面積 43.3 坪 (143 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模住宅が並ぶ区画整然とした分譲住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
標準地の範囲
40 m
西 50 m
40 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 14 m
面積 140 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位北、5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した住宅地域で、格別な地域変動要因もなく、今しばらくは現況を維持して行くものと見込む。駅へ徒歩圏で、需要も安定しているため、当面地価はやや強含みで推移すると予測する。

(2)良好な居住環境を有する概ね区画整然とした駅徒歩圏内の住宅地域であり、格別の変動要因もないことから地価は底堅く推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 54万5,490
1平米 16万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 54万8,796
1平米 16万6,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 54万5,490
1平米 16万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。

(2)花見川区は、人口が略横這い乃至若干弱含み傾向で、高齢化も進行している。但し、駅徒歩圏内の住宅地需要は引続き底堅い。

地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。

(2)区画整然とした住宅地域であり、地域要因について特別な変動は認められない。住環境に恵まれているため、地価は底堅い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因についての特別な変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231028765
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市花見川区
地域 千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万5,975 円/平米
44万9,533 円/坪
推定価格 平米
15万2,594 円/平米
50万4,476 円/坪
標準価格 平米
16万3,903 円/平米
54万1,863 円/坪
査定価格 平米
16万4,000 円/平米
54万2,184 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231028765
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市花見川区
地域 千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万9,219 円/平米
39万4,138 円/坪
推定価格 平米
12万414 円/平米
39万8,089 円/坪
標準価格 平米
15万8,024 円/平米
52万2,427 円/坪
査定価格 平米
15万8,000 円/平米
52万2,348 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231028765
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市花見川区
地域 千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万7,774 円/平米
62万781 円/坪
推定価格 平米
18万9,464 円/平米
62万6,368 円/坪
標準価格 平米
18万9,464 円/平米
62万6,368 円/坪
査定価格 平米
18万9,000 円/平米
62万4,834 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231026181
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市稲毛区
地域 千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万9,214 円/平米
52万6,361 円/坪
推定価格 平米
15万4,009 円/平米
50万9,154 円/坪
標準価格 平米
15万7,152 円/平米
51万9,545 円/坪
査定価格 平米
15万7,000 円/平米
51万9,042 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231028765
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市花見川区
地域 千葉県千葉市花見川区花園町2473番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万2,897 円/平米
47万2,417 円/坪
推定価格 平米
15万8,494 円/平米
52万3,981 円/坪
標準価格 平米
17万4,361 円/平米
57万6,437 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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