路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区南花園2-10-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
価格時点	2023 年
駅名	新検見川駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,080万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武線及び京成千葉線各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、東京２３区東部や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者や二次取得者になると想定される。昨年までの緊急事態宣言やまん延防止等重点措置により住宅市場は様子見の状況になったものの、これらの制限解除後は土地需要が戻りつつある。土地は４，０００万円程度、新築戸建住宅は６，０００万円以内が市場での中心価格帯となる。 (2) 同一需給圏は、市内や隣接市の総武線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とするが総武線「新検見川」駅を駅勢圏とする住宅地域と強い価格牽連性がある。需要者の中心は市内の３０代～４０代前半の都内や市内に通勤する給与所得者又は自営業者の一次・二次取得者である。駅接近性に優れ底堅い需要があり、地価は上昇傾向を維持している。細分化された新築戸建住宅で４３百万円程度、土地は２００㎡程度で４０百万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例から試算された実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近して求められた試算価格であるが、近隣地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、低位に求められた。本件では、売買市場の実態を反映した比準価格の相対的な規範性は高いものと判断したことから、比準価格を標準とし、収益価格を参酌した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 駅徒歩圏内の規模１９６㎡の住宅地であり、比準価格及び収益価格の試算を行った。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新検見川駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
標準地の範囲
東	50 m
西	90 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。新型コロナウイルス感染者数の動向、為替変動、物価変動等の影響が地価水準の予測を困難にしている。 (2)既存の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。駅接近性に優れた住宅地域であり底堅い需要が見られることから、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緊急事態宣言、まん延防止等重点措置は解除されたものの、新しい生活様式や為替及び金利の変動、物価上昇等の見込みが不透明な状況下にある。 (2)資源高や海外情勢により経済は停滞傾向であるが、働き方の多様化等により不動産市場には底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、利便性は普通程度といえる。地域要因に関しては変動要因は特にない。 (2)総武線新検見川駅から駅接近性に優れた住宅地域で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028765 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,407 円／平米 64万6,016 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,725 円／平米 63万7,149 円／坪
標準価格 平米 坪	20万755 円／平米 66万3,696 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231028765 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,307 円／平米 62万5,849 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,528 円／平米 61万50 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,350 円／平米 67万5,581 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028765 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,084 円／平米 50万9,402 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,961 円／平米 62万8,011 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,929 円／平米 68万4,107 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028765 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区南花園２丁目１０番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,790 円／平米 65万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,377 円／平米 67万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,587 円／平米 65万9,835 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情