路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区横戸町1255-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	974万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	974万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円／坪 1平米 4万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京成電鉄の京成本線各駅を駅勢圏とし、概ね千葉市花見川区、乃至周辺市の住宅地域と判定した。中心需要者層は、同一需給圏内における３０代、４０代主体の都内通勤者等としての一次、二次取得者層と見られる。市街化調整区域内に位置するバス便地区の住宅地域であるが、値頃感があることから底堅い需要が存在する。需要における中心価格帯については、土地の場合は１，０００万円程度が中心になるものと考察した。 (2) 同一需給圏は、市内及び隣接市のバス便地区の住宅地域を中心とする。需要者の中心は地縁・血縁を有する地元居住者であり、圏外からの転入者は少ない。周辺の横戸台団地やこてはし台団地の住宅地価格と比べ値頃感があることから、価格は横ばいに転じた。中心となる価格帯（総額）は規模や法規制の程度により様々であるが宅地利用が可能な土地の単価は概ね㎡当り４万円～５万円代である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本標準地は、市街化調整区域内に位置するバス便地区の住宅地域であり、自己居住目的が基本となる。ゆえに、取引では居住の快適性が重視され、また、本標準地の画地規模では収益物件の想定が困難であることと、賃貸需要が弱いことから、収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標準として、代表標準地との検討も行うことにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は市街化調整区域内に位置するバス便地区の住宅地域でありアパート等の収益物件の建築が現実的ではないため収益価格の試算は行わなかった。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝田台駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因のない市街化調整区域に位置するバス便地区の既存住宅地域である。今後も現状を維持するものと予測する。市街化調整区域内ゆえの値頃感があり、需給は概ねバランスが維持されると考察される。 (2)市街化調整区域に位置するバス便地区の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測。周辺の横戸台等の住宅団地の価格と比べ値頃感があることから相応の需要があるため、地価水準は概ね横ばい傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)花見川区は、人口が略横這い乃至若干弱含み傾向で、高齢化も進行している。但し、駅徒歩圏内の住宅地需要は引続き底堅い。 (2)資源高や海外情勢により経済は停滞傾向であるが、働き方の多様化等により不動産市場には底堅い需要が見られ、市況は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)特段の変動要因のない市街化調整区域内の住宅地域であり、値頃感から一定の需要が認められる。 (2)市街化調整区域内の住宅地域であるが、周辺の住宅団地の価格と比べ値頃感があることから、価格は下落から横ばい傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因についての特別な変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,716 円／平米 17万4,279 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,221 円／平米 16万2,725 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,184 円／平米 14万6,072 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025765 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,459 円／平米 17万3,429 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,070 円／平米 16万8,837 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,912 円／平米 14万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,028 円／平米 16万2,087 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,907 円／平米 15万5,075 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,450 円／平米 14万340 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万766 円／平米 20万892 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,961 円／平米 19万1,619 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,315 円／平米 15万6,423 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028384 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区横戸町１２５５番８３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万261 円／平米 10万43 円／坪
推定価格 平米 坪	3万79 円／平米 9万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,299 円／平米 14万6,452 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情