路線価 (2023) 千葉県千葉市花見川区柏井町1180-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
価格時点	2023 年
駅名	八千代台駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (483 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (483 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,155 円／坪 1平米 3万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として千葉市北部及び隣接する八千代市・四街道市内の市街化調整区域内の戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人又は同一需給圏内に居住する１次取得者層であり、圏外からの転入者は少ない。近年の市場の需給動向は、土地総額が比較的小さいため、交通接近性又は生活利便性の良い地域を中心に取引されているが、総じて取引件数は少ない。土地は、対象標準地の規模で１５百万円前後である。 (2) 同一需給圏は、千葉市及びその隣接市を含むバス圏の市街化調整区域を中心とした低価格水準の住宅地域。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、地縁的関係等も有する一時取得者が中心と推せられる。供給は、市街化調整区域が中心となるため限られている。需要の中心は、価格が土地が１．５千万円前後、戸建分譲があれば画地規模を調整し２千万円台と推せられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、アパート等の収益用不動産は見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃料水準の把握が困難であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺は市街化調整区域であり、駅や生活利便施設から離れるためアパート等が立地せず、居住快適性が重視される戸建住宅地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性のある複数の事例から求めた取引事例比較法による比準価格を再吟味し、代表標準地価格との均衡にも留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八千代台駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	146.1 坪 (483 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市花見川区千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	483 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)市街化調整区域のため建築規制は強く、既存の農家住宅や一般住宅が見られる地域。地域拡大は見込みづらく、格別な地域変動要因もなく現状維持と予測。地域選好性が低く地価水準も低いため下落は小幅だが続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)花見川区の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇している。不動産取引件数は令和４年１～９月は増加傾向で、取引価格は地域により二極化傾向にある。 (2)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離のある旧来からの市街化調整区域内の住宅地域で、土地需要はやや弱く、地価水準は昨年同様、若干の下落傾向で推移している。 (2)特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万261 円／平米 10万43 円／坪
推定価格 平米 坪	3万79 円／平米 9万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,374 円／平米 9万7,110 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231024406 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,782 円／平米 9万5,153 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,183 円／平米 11万3,009 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,710 円／平米 10万4,833 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,133 円／平米 7万6,478 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,891 円／平米 11万8,656 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,837 円／平米 10万8,559 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231024406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万817 円／平米 10万1,881 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,350 円／平米 9万7,031 円／坪
標準価格 平米 坪	3万862 円／平米 10万2,030 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028384 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市花見川区柏井町１１８０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,349 円／平米 9万416 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,158 円／平米 8万9,784 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,844 円／平米 9万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情