路線価 (2023) 千葉県千葉市稲毛区宮野木町1755-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
価格時点	2023 年
駅名	稲毛駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,748 円／坪 1平米 9万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ総武線沿線各駅からバス便等利用の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する一次及び二次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入者も見られる。バス便利用で利便性はやや劣るものの、区画整然とした戸建住宅地域であり、需給は安定的に推移している。需要の中心となる取引価格帯は、土地では１３００万円～１８００万円、新築戸建住宅では２３００～２８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、千葉市稲毛区を中心に、周辺市の住宅地域において、概ねＪＲ総武線、京成千葉線沿線の各駅を駅勢圏にするものと判定した。中心需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代主体の都内通勤者等と考えられる。本標準地は、バス便利用で利便性はやや劣るものの、居住環境の成熟した住宅地域に所在し需要は安定している。需要の中心価格帯は、土地が概ね１，５００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度と考察した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、区画整然とした住宅地域に所在し、自己居住目的が需要の中心である。ゆえに、価格形成は、居住の快適性等が重視されることとなり、一方、市場需要を満たす収益物件の想定が、本標準地の画地規模では困難であることから収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	稲毛駅北東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏外の戸建住宅地域である。地域には格別な変動要因は見られず当面は現状のまま推移し、地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整然とした住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い圏内で推移していくものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,748 円 1平米 9万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲毛区の人口は、微減傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。不動産取引件数は微増しているが、取引価格は二極化傾向にある。 (2)稲毛区の人口は若干弱含みで推移しており、高齢化が進んでいる。しかし、住宅地需要は引続き底堅い。
地域要因
(1)最寄駅からバス便圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。 (2)居住環境に比較的恵まれた住宅地域であり、地域要因について特別な変動は認められない。最寄駅からバス便圏内の住宅地域であるが、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因についての特別な変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025765 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,287 円／平米 35万4,691 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,161 円／平米 34万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,470 円／平米 31万2,318 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231027618 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,995 円／平米 29万4,217 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,995 円／平米 29万4,217 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,985 円／平米 29万7,490 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,489 円／平米 31万2,381 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,553 円／平米 30万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	9万916 円／平米 30万568 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025765 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,535 円／平米 31万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,723 円／平米 30万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,636 円／平米 31万6,173 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231025383 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区宮野木町１７５５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,940 円／平米 29万730 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,795 円／平米 31万6,698 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,111 円／平米 30万4,519 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情