土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県千葉市稲毛区黒砂2-420-30 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 千葉市稲毛区
千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30 (千葉稲毛)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が混在する住宅地域)
  • みどり台駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
56万2,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
17万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
価格時点 2023
駅名 みどり台駅 から 550m
路線価
1坪当たり 1坪 56万2,020
1平米当たり 1平米 17万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
6,150万
(282 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 72万708
1平米 21万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
6,180万
(282 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 72万4,014 円/坪
1平米 21万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてJR総武線及び京成千葉線沿線で、概ね千葉市稲毛区、中央区北西部の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次・二次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需給は安定している。土地は、対象標準地の規模で5500万円~6500万円程度、小規模の新築戸建住宅は総額4000万円~5000万円程度が取引の中心となっている。

(2) 同一需給圏は、千葉市及び隣接市に所在するJR総武線及び京成千葉線各駅徒歩圏の住宅地域一円。需要者の中心は、市内又は隣接市在住の東京都心又は市内へ通勤する給与所得者層である。駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地の規模で6,000万円~6,500万円程度、新築戸建住宅は土地細分化により4,000万円~5,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少なく、収益資料の収集には限界がある。比準価格の査定には、信頼性の高い取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、共同住宅は既に土地を所有している地主が節税等の目的で建築することが多く、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅の敷地を取得することである。したがって、市場の実態を反映し、説得力の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 みどり台駅北西方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 85.3 坪 (282 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
標準地の範囲
50 m
西 50 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12.5 m
奥行き 22 m
面積 280 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位:北  8m市道 
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)みどり台駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持され、地価水準はやや強含み傾向で推移すると予測する。

(2)駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 72万708
1平米 21万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 72万4,014
1平米 21万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 72万708
1平米 21万8,000
前年から次年への変動率 2.3 %
2022年
1坪 70万4,178
1平米 21万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 72万4,014
1平米 21万9,000
前年から次年への変動率 2.8 %
2019年
1坪 70万4,178
1平米 21万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)稲毛区の人口は、微減傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。不動産取引件数は微増しているが、取引価格は二極化傾向にある。

(2)千葉市稲毛区の住宅地は、利便性や住環境に優れた地域の需要は比較的堅調であるが、それ以外の地域の需要はやや弱い。

地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性及び住環境は良好である。地域には格別の変動要因は見られない。

(2)区画整然とした住宅地域で、需要は比較的堅調である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231026181
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市稲毛区
地域 千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万4,613 円/平米
54万4,211 円/坪
推定価格 平米
20万8,235 円/平米
68万8,425 円/坪
標準価格 平米
20万4,152 円/平米
67万4,927 円/坪
査定価格 平米
20万8,000 円/平米
68万7,648 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231026181
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市稲毛区
地域 千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万6,353 円/平米
58万3,023 円/坪
推定価格 平米
20万3,732 円/平米
67万3,538 円/坪
標準価格 平米
20万5,790 円/平米
68万342 円/坪
査定価格 平米
21万 円/平米
69万4,260 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231025021
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市稲毛区
地域 千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万7,896 円/平米
58万8,124 円/坪
推定価格 平米
23万2,811 円/平米
76万9,673 円/坪
標準価格 平米
22万465 円/平米
72万8,857 円/坪
査定価格 平米
22万5,000 円/平米
74万3,850 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 192
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北西
側道幅員1 4.8 m
側道方位2 北東
側道幅員2 12 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231026181
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 千葉市稲毛区
地域 千葉県千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
23万5,704 円/平米
77万9,237 円/坪
推定価格 平米
22万7,398 円/平米
75万1,778 円/坪
標準価格 平米
22万5,593 円/平米
74万5,810 円/坪
査定価格 平米
23万 円/平米
76万380 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 3.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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