路線価 (2023) 千葉県千葉市稲毛区小仲台2-5-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
価格時点	2023 年
駅名	稲毛駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円／坪 1平米 46万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市、船橋市及び習志野市内で、ＪＲ総武線、ＪＲ京葉線及び京成線沿線の商業地域又は商住混在地域である。本件標準地規模の土地は地縁性のある個人又は中小事業者が需要者の中心で、中層の店舗・事務所ビルとして利用するケースが多い。利用が混在している地域であり、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難であるが、１００㎡程度の規模で４０百万円～５０百万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、千葉県内のＪＲ線、私鉄沿線各駅周辺に広がる商業地域である。飲食店舗、事業所等の集積する駅近くの商業地域であり、視認性も高い。需要者の中心は、中小法人事業者や地元企業のほか、デベロッパー、投資家等である。市場での供給が少なく、希少性があり、規模が纏まった場合には、高値取引になると予測される。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は何れも同一需給圏内の商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は投資採算性に着目した価格であり、理論的な価格と言える。近隣地域における取引は、取引相場を中心に収益力を勘案して、売主・買主の個別事情により決定されるものと判断されることから、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さらに、前年地価公示及び前年指定基準地以降の動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。商業地の価格は開差も認められるが実際の取引によるもので説得力がある。収益価格は最有効使用建物を想定し、賃貸市場の需要者を分析のうえ試算した。建築費、利回り等に想定要素を含むものの、収益不動産には有用性ある価格である。よって本件においては両価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稲毛駅東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、診療所兼共同住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	11.5 m
面積	98 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗、小売店舗等が連坦する駅近接の商業地域で、当面は現状の利用状況が維持されると予測する。地価水準は、低金利と安定した店舗・事務所需要を反映し、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (2)駅にほど近い店舗事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 160万6,716 円 1平米 48万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 148万1,088円 1平米 44万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 160万6,716円 1平米 48万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 148万1,088円 1平米 44万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲毛区の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇している。商業地の取引価格は、低金利と安定した店舗・事務所需要を反映し、上昇幅は拡大傾向にある。 (2)新型コロナの影響は不透明感はあるものの、経済正常化に向かう中で、各種政策、低金利政策の支えもあり、商環境、不動産市況は回復が期待される。
地域要因
(1)稲毛駅近接の普通商業地域であり、供給はほとんど無いが、国内景気の回復傾向等から、商況は比較的堅調で、地価水準は、上昇幅が拡大している。 (2)ＪＲ稲毛駅前ロータリーから続く商業地域であり、昨今の経済社会活動の正常化から、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025383 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,641 円／平米 149万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,631 円／平米 151万6,234 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,351 円／平米 173万6,810 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,867 円／平米 111万3,682 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5 円／平米 115万7,117 円／坪
標準価格 平米 坪	47万6,197 円／平米 157万4,307 円／坪
査定価格 平米 坪	47万6,000 円／平米 157万3,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025859 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,567 円／平米 108万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,443 円／平米 104万2,855 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,913 円／平米 147万882 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028741 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,220 円／平米 207万3,589 円／坪
推定価格 平米 坪	63万4,119 円／平米 209万6,397 円／坪
標準価格 平米 坪	44万9,411 円／平米 148万5,753 円／坪
査定価格 平米 坪	44万9,000 円／平米 148万4,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028741 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万3,024 円／平米 278万7,037 円／坪
推定価格 平米 坪	51万7,356 円／平米 171万379 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,712 円／平米 175万7,840 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情