路線価 (2023) 千葉県千葉市稲毛区長沼町124-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
価格時点	2023 年
駅名	稲毛駅 から 5200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (3860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (3860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,532 円／坪 1平米 5万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市・市原市・習志野市・船橋市などを中心圏域とし広域に及ぶ。需要者は画地規模から中堅又は中小企業が中心となる。大画地が少なく大規模物流関連は難しいが新たな供給も難しく、上記地域要因の将来予測のとおりの状況にある。需要の中心となる価格帯は土地で１０～５０千万円と幅があると推されるが、画地規模にバラツキやさらに建物を含むと価格総額で指標となるものは認められない。 (2) 同一需給圏は、千葉県内陸部・湾岸部に広がる工業地の存する圏域であり、典型的需要者として全国的に事業展開している企業・法人が想定される。市場の需給動向は、一般的要因のうち特に経済的要因の影響を受けやすいことから、コロナ禍におけるさらなる物流施設への強い需要を反映して強含み感が認められる。市場での中心価格帯は土地建物一体で５億円～１０億円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域での施設利用は自用中心で、賃貸市場は未成熟なため収益還元法の採用は断念。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当たっては、手法の適用過程を再吟味したが十分な妥当性を有すると判断したので、比準価格をもって対象不動産の鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格は、代替競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており、規範性の高い多数の取引事例から試算された実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く、説得力を有する。よって市場実態を反映した比準価格を標準として、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	稲毛駅北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	1167.6 坪 (3860 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が多い内陸型の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市稲毛区千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
標準地の範囲
東	70 m
西	270 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	31.5 m
奥行き	121 m
面積	3860 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京葉道路穴川ＩＣと東関東自動車道千葉北ＩＣに近く、物流系には画地規模がやや小さいが小回りのきく立地であり、配送センター等を必要とする各種中堅企業を中心に選好性が高まってきており、地価は上昇している。 (2)国道１６号へのアクセスが比較的に優れていることから、内陸型工業地としての性格は維持されるものと予測される。地価水準は中小規模の物流施設用地に対する需要を反映して、上昇基調がしばらく続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。 (2)千葉県内の内陸型工業地は、流通業の物流施設等への設備投資意欲に衰えはみられないが、新たに金利の変動リスクが懸念材料となっている。
地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。 (2)一般的要因、特に経済的要因の影響を受ける地域である。近隣地域は中小規模の倉庫業を中心とする地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231028384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,402 円／平米 17万9,853 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,817 円／平米 17万4,613 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,351 円／平米 17万6,378 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231027618 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万2,864 円／平米 27万3,948 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,284 円／平米 27万2,031 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,116 円／平米 22万5,191 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,946 円／平米 16万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,380 円／平米 15万6,638 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,149 円／平米 17万9,017 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市稲毛区長沼町１２４番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,381 円／平米 15万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	5万413 円／平米 16万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,574 円／平米 17万7,116 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情