路線価 (2023) 千葉県千葉市若葉区みつわ台4-5-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
価格時点	2023 年
駅名	みつわ台駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ都賀駅を最寄駅とする住宅地域のほか、千葉都市モノレール２号線沿線の住宅地域の範囲である。主な需要者層は、千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者である。最寄駅から徒歩圏内に位置する区画整然とした住宅地域では、土地需要は堅調であり、需給はやや強含みの状況にある。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で２，０００万円前後、築２０年程度の中古戸建住宅は３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、千葉市、四街道市内の鉄道各駅から徒歩圏内にある戸建住宅を中心とした住宅地域等の存する圏域である。典型的需要者としては、千葉駅及び都賀駅周辺及び東京都内へ通勤するサラリーマン層が中心である。最寄駅から程近く、千葉駅や都賀駅へのアクセスは良好であり、みつわ台大通り等による千葉市中心部への連続性も良好であって需要は底堅い。取引の中心価格帯は、土地総額で２０００万円前後、平米単価で１０万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、アパート等の収益物件は僅かに見られるものの、戸建住宅が中心の住宅地域として成熟しており、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れており、市場参加者が最も重視する価格である。以上を踏まえて、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 対象地の規模は２００㎡近くあるものの、指定容積率が１００％であり、投資効果の高い建物想定ができないこともあって、収益価格はやや低廉に試算されたものと思料される。一方、比準価格は市場において生起した取引事例を基にした価格であり、市場実態を反映した価格であって、上記需要者の意思決定プロセスに即した価格と言える。よって、本件では、比準価格を標準に、収益価格は参考に留めることで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みつわ台駅北西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした低層住宅地域として成熟しており、今後とも良好な住環境を維持するものと見込まれる。最寄駅から徒歩圏内にあること等から需要は底堅く、地価は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。 (2)モノレール線ではあるが最寄駅まで徒歩圏内にある中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、千葉駅や都賀駅へのアクセスは良好であり、需要は底堅く、今後、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 32万9,608円 1平米 9万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 32万9,608円 1平米 9万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等による景気の下振れリスクが存するものの、低金利を背景にして不動産市場における資金調達環境は依然として良好である。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)モノレール駅まで徒歩圏内に位置する中規模住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,057 円／平米 31万4,258 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,433 円／平米 31万5,501 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,385 円／平米 32万5,261 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231015313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万707 円／平米 36万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,333 円／平米 35万4,843 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,561 円／平米 32万5,843 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231015313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,083 円／平米 38万7,076 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,938 円／平米 39万3,209 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,446 円／平米 32万8,768 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231015313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,448 円／平米 39万1,589 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,378 円／平米 38万4,746 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,879 円／平米 32万3,588 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231015313 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区みつわ台４丁目５番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,647 円／平米 38万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,278 円／平米 39万4,333 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,895 円／平米 32万335 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情