路線価 (2023) 千葉県千葉市若葉区小倉台3-1062-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
価格時点	2023 年
駅名	小倉台駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円／坪 1平米 8万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、モノレール沿線を中心とした区内における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、テレワークによる在宅勤務の影響を受けた住宅需要により取引価格に対する上昇圧力が認識できる状況にある。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で土地のみ２，２００万円程度、新築建物付きで２，９００万円～３，６００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武本線及び都市モノレール２号線沿線の各駅を中心とする住宅地域であり、主たる需要者は都内及び千葉市内に勤務する従業者等が中心である。対象標準地周辺は駅接近性や住環境がいずれも良好な区画整然とした住宅地域であるために安定的な需要が認められ、土地の総額は２，０００～２，５００万円程度が市場における需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は小倉台地区が地区計画に指定され共同住宅の建築が制限され、その賃貸想定が困難であることからその試算を断念した。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺エリアは居住の快適性等を重視する自己利用目的の取引が中心であり、地区計画により制限されている共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であり、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小倉台駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)モノレール沿線にて中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料する。また、地価は周辺地域における実勢価格を踏まえ上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)最寄駅への接近性が良好な区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は見受けられないが、周辺エリアでの取引価格に牽引され、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに伴う周辺開発も活発に行われており、市中心部の賑わいが市全体へと波及することが大いに期待される。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物価高騰が不動産市場に与える影響等に留意する必要がある。
地域要因
(1)区郊外の中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域に存しており、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。 (2)中規模一般住宅を中心とする駅接近性が良好な住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)代替競争関係にある不動産との比較における優劣は標準的なものであり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231017003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,786 円／平米 34万9,729 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,022 円／平米 33万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,949 円／平米 28万4,147 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231017003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,714 円／平米 30万9,818 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,803 円／平米 30万3,501 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,730 円／平米 30万6,565 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231017003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,619 円／平米 27万9,750 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,296 円／平米 28万1,989 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,234 円／平米 26万8,560 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231017003 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区小倉台３丁目１０６２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,552 円／平米 30万2,671 円／坪
推定価格 平米 坪	9万116 円／平米 29万7,923 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,153 円／平米 28万4,822 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情