路線価 (2023) 千葉県千葉市若葉区殿台町229-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
価格時点	2023 年
駅名	みつわ台駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	916万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	916万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円／坪 1平米 6万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び千葉都市モノレール線沿線の住宅地域。需要者の属性は都心や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマンや、地縁的選好性を有する市内居住者が中心である。供給は中古住宅や未利用地の分割取引のほか中小規模の住宅開発が見受けられる。比較的低価格であるが、旧来の街路形態が残る住環境から需要は強くない地域である。土地は１０００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ総武本線及び千葉都市モノレールを最寄り駅とする住宅地域である。主たる需要者の属性は県内に通勤する従業者等である。対象標準地周辺は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり需給動向は安定している。一般的要因・地域要因の影響等を受けて地価は横ばい傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地のみで８００～１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ、最寄駅へ徒歩圏内にある住宅地域である。旧来の土地所有者が経営するアパートも見受けられるが、第１種低層住居専用地域内にあり市場参加者から収益物件の想定は現実的でないため収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。対象標準地は中規模一般住宅を中心とした住宅地域に所在しているため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	みつわ台駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市若葉区千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が中心の住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。当面は現状を維持し、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模住宅を中心とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。各種政策の効果、経済持ち直しの期待感等を背景に地域の特性を反映し、地価水準は横ばい傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景況は持ち直しの動きがみられるが、物価や雇用動向に注視を要する。地価は生活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調に推移した。 (2)まん延防止等重点措置の全面解除等から経済持ち直しの期待感が見受けられる。住宅ローン減税の動向等により不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)一般住宅に旧来の土地所有者が経営するアパートが見られる、モノレール駅へ徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。 (2)中規模一般住宅を中心とした住宅地域で、住宅地域として熟成しており地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場の変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,053 円／平米 21万1,759 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,095 円／平米 20万1,980 円／坪
標準価格 平米 坪	6万251 円／平米 19万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231015313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,199 円／平米 26万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,766 円／平米 28万3,542 円／坪
標準価格 平米 坪	7万531 円／平米 23万3,175 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231017003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,637 円／平米 24万138 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,782 円／平米 23万7,311 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,275 円／平米 22万2,411 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231015313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市若葉区殿台町２２９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,934 円／平米 23万7,814 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,988 円／平米 27万4,358 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,711 円／平米 22万547 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情