路線価 (2023) 千葉県千葉市緑区越智町1701-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市緑区千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
価格時点	2023 年
駅名	誉田駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	645万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	643万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万751 円／坪 1平米 3万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ外房線各駅を最寄駅とする住宅地の存する範囲で、東京２３区や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。最寄駅からの接近性がやや劣ることから、利便性に優れた代替・競争関係の不動産との比較において需給は弱含みが続いている。土地は５００万円～１，０００万円以下、新築戸建住宅は１，５００万円～２，５００万円程度が市場での中心価格帯となる。 (2) 同一需給圏は千葉市南部及び市原市北部で最寄駅徒歩圏外の戸建住宅地域等の存する圏域である。需要者としては、同一需給圏内に地縁性のある自営業者や千葉市内等に自動車通勤するサラリーマン層等が想定される。宅地造成後４０年以上が経過し、高齢化が進む一方、若年層の転入に伴った建替え等も進行が遅く、市場選好性にやや劣る地域である。取引価格帯は土地総額で５００万円～１０００万円程度、平米単価で３万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大規模住宅団地内の自用の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には共同住宅等は見られず、自己使用目的での取得が中心あり、賃貸用建物の想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場において生起した取引事例を基に試算された価格であり、市場の実態を反映した価格である。本件では、建付地事例が多かったものの、配分法の適用等により適切に土地価格が査定されており、比準価格の規範性は高い。よって、本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	誉田駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市緑区千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。地価は、最寄駅への接近性等需要の二極化を反映し、弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (2)千葉市と市原市の市境に位置する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であるが、最寄駅や商業施設等へのアクセスに劣り、需要は弱含みであって、地価は横ばい乃至微減傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緑区の住宅地は鎌取駅徒歩圏の「おゆみ野」地区、土気駅周辺「あすみが丘」地区の需要は堅調。接近性、利便性が劣る地域は低調で二極化している。 (2)ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあり、不動産市場においても、取引件数、取引価格に回復傾向が見られる。
地域要因
(1)ＪＲ外房線「誉田」駅、「土気」駅を中心とした市街地からは、やや孤立する住宅地域であり、両地域の開発に押され、下落基調の継続がみられる。 (2)誉田駅と土気駅との中間に位置し、交通利便性に劣る住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231019895 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,597 円／平米 9万1,236 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,420 円／平米 11万487 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,704 円／平米 11万4,731 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019895 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,940 円／平米 11万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,635 円／平米 10万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,089 円／平米 10万6,086 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231015760 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,361 円／平米 12万209 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,302 円／平米 11万6,708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,493 円／平米 11万728 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231016346 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区越智町１７０１番２３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,333 円／平米 11万199 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,850 円／平米 11万5,214 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情