路線価 (2023) 千葉県千葉市緑区誉田町3-83-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市緑区千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
価格時点	2023 年
駅名	誉田駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	846万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	846万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千葉市内のＪＲ内房線、外房線沿線の住宅地域。需要者の属性は都内や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマン層のほか、千葉市内及び隣接する市原市内の居住者が中心である。最寄りの誉田駅北方や西方では様々な規模の宅地開発による分譲住宅の供給が盛んである。標準地の地域は需給ともに安定しており、土地は１０００万円前後、新築住宅は２０００万円台後半が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、千葉市内を中心とした住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域はＪＲ外房線を最寄り駅とする住宅地域である。主たる需要者は初めて住宅を購入する比較的若い世代で、同一需給圏内に居住するサラリーマン世帯、自営業者等が中心で、都内通勤者も見られる。土地は５００～１０００万円前後が取引の中心で、新築戸建住宅は２０００万から３０００万円位の価格帯がメインである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模戸建住宅が建ち並ぶ最寄駅へ徒歩圏内にある住宅地域である。取引は自己使用目的の戸建住宅を中心とする住宅地域で、市場参加者からも収益物件の想定は現実的でないため試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求めた市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 誉田駅周辺は歴史が古く、地主が畑や駐車場をアパートにするが、当人たちの話では苦労の割には儲からなく、わざわざ更地を購入して新築アパートを建てることはマイナスになるので、意味がないという。地域性からも想定の現実性がないため、土地残余法は適用しなかった。土地価格を構成する軸は取引に基づく比準価格であって、比準価格を中心に、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	誉田駅南方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市緑区千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。一般的要因の影響から緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域で、駅から離れた場所での開発は盛んであるが、直接的な影響はあまり受けておらず、当面は変化はないと予想。地価は横這いからやや上昇を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景況は持ち直しの動きがみられるが、物価や雇用動向に注視を要する。地価は生活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調に推移した。 (2)新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。
地域要因
(1)中規模の戸建住宅が中心の地域で、特別な変動はない。 (2)市原市境に近い古くからある台地上の住宅地域であり、地域的には特に目立った変動要因は無かった。隣接する市原市の住宅地では衰退傾向が目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場の変化も認められない。 (2)前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然したる個別的な要因変動は無かった。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231016346 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,801 円／平米 15万1,418 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,079 円／平米 16万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,545 円／平米 16万490 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231016346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,248 円／平米 17万9,344 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,453 円／平米 17万104 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231016346 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,646 円／平米 11万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,317 円／平米 12万6,676 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,763 円／平米 14万7,986 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231019895 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,679 円／平米 15万7,627 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,938 円／平米 14万8,565 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,832 円／平米 17万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231015760 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区誉田町３丁目８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,027 円／平米 11万9,105 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,670 円／平米 11万7,925 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,026 円／平米 15万2,162 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情