路線価 (2023) 千葉県千葉市緑区おゆみ野3-23-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市緑区千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
価格時点	2023 年
駅名	鎌取駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,200万 円 (1137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億5,000万 円 (1137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉市内及び隣接市のＪＲ線沿線の駅前に位置する普通商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性の強い地元企業及び全国展開のチェーン店等である。背後に人気の高い大規模住宅団地を擁しており需要は高く、需要に比し供給は少なく地価は上昇基調で推移している。商業地の価格は規模や容積率等により左右され、中心価格帯の把握は困難であるが、土地については２０～３０万円／㎡程度が市場における取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は千葉市及び隣接市内の商業地域等が存する圏域と判定した。需要者としては、同一需給圏内に地縁性を有する企業による店舗や事務所用地としての取得、法人投資家等による投資用不動産としての取得等が想定される。商業地域としての商圏は、鎌取駅利用者に絞られ比較的狭いものの、立地条件の良い物件供給は少なく、相対的に需要は高い。取引価格帯は規模等により幅があるものの、総額で１～３億円、平米単価としては２０万円台前半の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の店舗・店舗併用共同住宅等が混在する駅前商業地域。希少性は高く収益目的の取引もみられる地域であり、収益価格は重視されるべき価格であるが、想定要素が多く確実性に欠ける面がある。一方比準価格は、実態を反映した実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場において生起した取引事例を基にした価格であり、実証的である。収益価格は対象地上に最有効使用の建物を想定し、当該建物の賃料を基にした価格であって、収益性を重視する投資家に対する説得力は高いが、想定要素も多い。比準価格の試算においては、商業地域内の更地事例も採用できたことから、その規範性は高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鎌取駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	343.9 坪 (1137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅前の銀行、スーパー等の見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市緑区千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	31 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・店舗併用共同住宅等の建ち並ぶ鎌取駅前の商業地域。背後の住宅地の熟成と共に今後の発展が期待される商業地域である。需要に比し供給は少なく、地価は上昇基調で推移していくと予測する。 (2)金融機関、店舗併用共同住宅等、多様な用途が競合する鎌取駅駅前の商業地域内にあって、希少性の高い駅前商業地域内の宅地であることから、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価上昇等の下振れリスクもあるが、経済活動正常化が進む中で景気は緩やかな回復基調にあり、地価も同様に堅調に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、不動産市場についても、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)熟成度の高い駅前商業地につき地域要因に特段の変化はない。 (2)鎌取駅南口に面した商業地域であり、金融機関、店舗、共同住宅等、多様な用途が競合する地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231015760 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市緑区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,776 円／平米 54万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,476 円／平米 54万3,758 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,122 円／平米 75万4,171 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231019791 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市若葉区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,064 円／平米 61万1,822 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,146 円／平米 58万8,951 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,711 円／平米 77万5,955 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	215 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	22 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	南東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231015760 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,076 円／平米 63万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,482 円／平米 65万6,181 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,752 円／平米 68万3,522 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231019895 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,357 円／平米 81万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,933 円／平米 85万2,726 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,290 円／平米 74万1,503 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情