路線価 (2023) 千葉県千葉市美浜区真砂1-4-86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
価格時点	2023 年
駅名	稲毛海岸駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円／坪 1平米 17万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京葉線沿線で駅から徒歩圏内外の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市内及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか画地の細分化による建売分譲など。中心価格帯は、土地が総額３．０～４．５千万円程度で、新築戸建分譲が既存１画地を２画地割りの上で３．０～４．５千万円程度で、新規造成開発の戸建分譲は５．０千円台と推せられる。 (2) 同一需給圏は千葉市、習志野市に所在するＪＲ京葉線・総武線、京成千葉線沿線の住宅地域が圏域で、京葉線沿線に存する住宅地域との価格牽連性が特に高い。需要者は市内及び都心部への通勤者が大半を占め、１次・２次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。地域の震災による液状化の影響は感じられず、需要は堅調である。土地は７５坪程度で４０～４５百万円前後、細分化された新築戸建で４５百万円～５０百万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺に若干アパートも見られるが、近隣は第１種低層住居専用地域で、かつ、収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性のある複数の事例から求めた取引事例比較法による比準価格を再吟味し、十分な妥当性を有すると判断したので比準価格を採用し、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法上の規制等により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稲毛海岸駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千葉市美浜区千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.3 m
奥行き	18.6 m
面積	247 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅へ徒歩圏で住環境や利便性の良さに比し地価上昇率は低くかったが、相対的な地域選好性の高まりもあって格別な地域変動要因はないが地価の上昇幅が徐々に上がっており、当面この傾向が続くと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。需給関係は堅調で、地価は上昇基調を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税などが不動産市場を支えていたが、海外との金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透明感は強い。 (2)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって穏やかに持ち直しており、企業収益に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が持ち直している。
地域要因
(1)特別な地域要因の変動はない。 (2)臨海部の住宅地は震災の影響は感じられず、区画整然とした住環境から需要は堅調で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026785 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,627 円／平米 58万7,235 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,523 円／平米 57万6,973 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,966 円／平米 57万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231026785 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,841 円／平米 58万4,636 円／坪
推定価格 平米 坪	17万111 円／平米 56万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,639 円／平米 54万7,603 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231026785 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,397 円／平米 60万6,310 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,063 円／平米 57万5,452 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,368 円／平米 55万3,319 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231026785 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,480 円／平米 55万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,498 円／平米 55万442 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,850 円／平米 54万4,994 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231026785 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,162 円／平米 57万9,086 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,445 円／平米 57万3,409 円／坪
標準価格 平米 坪	17万546 円／平米 56万3,825 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情